<!--

<!--<!--[if gte mso 10]> <style> /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:"جدول عادي"; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin:0cm; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Times New Roman"; mso-ansi-language:#0400; mso-fareast-language:#0400; mso-bidi-language:#0400;} </style> <![endif]-->

إقامة المالك خارج البلاد

 

 

جلسة الاربعاء 22 نوفمبر سنة 2000

الطعن رقم 6181 لسنة 64 ق

 

 

ملخص القاعدة

 

 

للمالك الذى يقيم فترة خارج الجمهورية أن يؤجر سكنه مفروشا أو خاليا على أن يسترد سكنه من المستأجر فى الموعد الذى يحدده لعودته على أن يمنح المستأجر أجلا مدته ثلاثة أشهر من تاريخ إخطاره لاخلاء العين. لم يشترط القانون تضمين عقد الايجار ما يفيد أن التأجير بسبب إقامة المؤجر مؤقتا بالخارج بل يكفى أن يقيم المؤجر الدليل على ان تأجيره للعين كان بمناسبة إقامته المؤقتة خارج البلاد.

 

 

القاعدة

 

 

ان المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - ان النص فى المادة 39 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بيان المؤجر والمستأجر على ان "... يكون للمالك إذا اقام خارج الجمهورية بصفة مؤقتة ان يؤجر سكنه مفروشا او خاليا وعليه فى هذه الحالة ان يخطر المستأجر لاخلاء العين فى الموعد المحدد لعودته بالاقامة بالجمهورية وبشرط ان يمنح المستأجر اجلا مدتة ثلاثة اشهر من تاريخ إخطاره ليقوم باخلاء العين وردها الى مالكها والا اعتبر شاغلا للعين دون سند ×، وذلك ايا كانت مدة الايجار المتعاقد عليها" يدل على المشرع قرر مزية خاصة × المصرى المنقيم بالخارج بصفة مؤقتة تخوله ان يؤجر العين سكنه مفروشة او خالية × ان يخطر المستأجر بالاخلاء ولو قبل نهاية المدة الاصلية للعقد او المدة التى امتد اليها × عند حلول موعد عودته من الخارج ويمنحه اجلا مدته ثلاثة اشهر من تاريخ اخطاره ليقوم بالاخلاء ورد العين اليه، فاذا ما تم اخطاره بذلك اعتبر العقد منتهيا بقوة القانون وتتجرد يد المستأجر من سندها القانونى ويلتزم باخلاء العين، وإذ لم يشترط القانون لترتيب هذا الاثر ان يتضمن عقد الايجار ما يفيد ان التأجير قد تم بسبب إقامة المالك - المؤجر - موقتا بالخارج او ثبوت علم المستأجر بهذه الواقعة، ومن ثم فانه يكفى لاعمال حكم النص المشار اليه ان يقيم المالك الدليل على ان تأجيره للعين كان بمناسبة اقامته المؤقتة خارج البلاد وذلك بكافة طرق الاثبات القانونية، لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر واقام قضاءه بالتأسيس على ان عقد ايجار العين محل النزاع لم يتضمن ما يفيد ان التأجير قد تم بسبب إقامة الطاعنة مؤقتا بالخارج، وعلى انتفاء علم المطعون ضدها بذلك فإنه يكون قد اخطأ فى تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا الوجه دون حاجة لبحث باقى أوجه الطعن.

 

 

 

جلسة الخميس 30 إبريل سنة 1998

الطعن رقم 5979 لسنة 66 ق

 

 

ملخص القاعدة

 

 

هجرة المستأجر للخارج لا تفيد حتما تركه للعين المؤجرة، ذلك ان المشرع لم يحرم المستأجر من الاحتفاظ بمسكنه فى وطنه، ومن ثم فإنه إذا هاجر للخارج وقام بتطليق زوجته بعد الهجرة فإن زوجته ليس لها حقا فى شغل العين إذ أن زوجها طلقها قبل أن يعلن عن رغبته فى ترك العين.

 

 

القاعدة

 

 

وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون، وفى بيان ذلك تقول، أن المستأجر الأصلى قام بتطليق زوجته المطعون ضدها خلال عام سنة 1982 ثم تنازل لها عن شقة النزاع فى سنة 1986 ويفيد ذلك انفصام عرى الزوجية قبل واقعة الترك فلا يمتد عقد الإيجار لها بل أن المستأجر الأصلى لم يتخل عن العين المؤجرة إذ نازع الطاعنة فى قضايا أخرى عن ذات شقة النزاع وتمسك بموالاته سداد أجرتها وقد دفعت بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذى صفة وبان التنازل صدر ممن لا يملكه إلا أن الحكم المطعون فيه عول فى قضائه على ترك المستأجر الأصلى للعين للمطعون ضدها على مجرد سفره وهجرته للخارج دون أن يكون لذلك اصل ثابت بالأوراق ويخالف ما قام عليه المطعون ضدها وما اجمع عليه الشهود من أن المستأجر الأصلى سافر للخارج ثم طلق زوجته المطعون ضدها وبعد ذلك ترك لها شقة النزاع مما يعيبه ويستوجب نقضه. وحيث إن هذا النعى سديد، ذلك أن المقرر فى قضاء محكمة النقض أن النص فى الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أن لا ينتهى عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه للعين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أى من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك، يدل على أن استمرار عقد إيجار المسكن بالنسبة لأحد الزوجين بعد وفاة الزوج المستأجر أو تركه إياه مقرون بعلته وهى استمرار رابطة الزوجية بين الطرفين إلى وقت حدوث الوفاة أو الترك بحيث إذا انفصمت هذه الرابطة قبل ذلك انتفت العلة، ولا يبقى للطرف الآخر من سبيل على العين لما كان ذلك وكان من المقرر - وعلى ما جرى به قضاء هذا المحكمة - أن إثبات أو نفى ترك المستأجر للعين المؤجرة وتنازله عنها لآخر هو من مسائل الواقع التى تستقل محكمة الموضوع بتقديرها دون معقب عليها فى ذلك متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة تكفى لحمله، وكان من المقرر أيضا أن هجره المستأجر إلى الخارج لا تفيد حتما تركه العين المؤجرة، وان التخلى عنها كما يكون صريحا يصح أن يكون ضمنيا بان يتخذ المستأجر موقفا لا تدع ظروف الحال شكا فى دلالته على انصراف قصده إلى إحداث هذا الأثر القانونى. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإلزام الطاعن بتحرير عقد إيجار للمطعون ضدها لشقة النزاع استنادا إلى ثبوت إقامتها مع المستأجر الأصلى بها حتى تركها وهاجر إلى كندا وبهجرته هذه يعتبر تاركا فى حين أن الثابت من الأوراق أن المستأجر المذكور قد سافر للخارج فى سنة 1976 وطلق زوجته - المطعون ضدها - فى سنة 1982 ثم تنازل لها عن شقة النزاع فى 11-3-1986، وإذ كان لا تلازم بين الترك الذى عناه المشرع فى قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية وبين هجرة المستأجر إلى الخارج ذلك أن المشرع لم يحرم المستأجر المصرى من الاحتفاظ بمسكنه فى وطنه، وان الهجرة للخارج لا تفيد حتما الترك ومن ثم لا تستفيد المطعون ضدها بالامتداد القانونى عملا لنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 لثبوت طلاقها فى سنة 1982 قبل الترك الحاصل بإقرار المستأجر الأصلى المؤرخ 11-3-1986 بعد أن صارت أجنبية عنه سيما وانه قد أعلن عن رغبته فى عدم الترك قبل ذلك بإقامته استئناف عن الحكم الصادر بطرده لعدم سداده الأجرة وقيامه بعرضها وإقامته للدعوى رقم 13602 لسنة 1990 شمال القاهرة الابتدائية، فتضحى بذلك يد المطعون ضدها عن نفسها فقط فاقدة السند، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فانه يكون معيبا بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن.

 

 

 

جلسة الخميس 30 إبريل سنة 1998

الطعن رقم 7043 لسنة 66 ق

 

 

ملخص القاعدة

 

 

ان مجرد هجرة المستأجر أو مغادرته للبلاد ولو كانت مغادرة نهائية لا تعد بذاتها تركا للعين المؤجرة تنهى العلاقة الايجارية مادام لم يفصح فى إرادته عن ذلك. ومن ثم فإن لوالدته امتداد الإيجار لصالحها بنفس شروط واجرة العقد الأول.

 

 

القاعدة

 

 

وحيث إن مما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب وفى بيان ذلك يقولون أن الطاعن الأول استأجر شقة النزاع فى سنة 1971 وأقام فيها هو وأفراد أسرته (الطاعنتين الثانية والثالثة وآخر) حتى تاريخ زواجه فى سنة 1974 حيث تركها وأقام بصفة دائمة فى شقة أخرى وانه ليس له السيطرة المادية إلا على مسكن واحد، وقد انفرد أفراد أسرته (الطاعنتين الثانية والثالثة وآخر) بالسيطرة والإقامة بشقة النزاع حيث هاجرت شقيقته الطاعنة الثالثة إلى استراليا وظلت والدته الطاعنة الثانية مقيمة بها حتى عام 1990 وسافرت إلى استراليا وانهما لم يتخليا عن شقة النزاع فيستمر عقد الإيجار لصالحهما وان سفرهما أو حتى هجرتهما للخارج مهما طالت مدتها لا تنهض دليلا على عدم الإقامة فى المسكن ولا يترتب عليه ترك شقة النزاع ثم يرتفع حظر احتجاز الطاعن الأول لأكثر من مسكن ولا يجوز للمطعون ضده طرد الطاعنتين الثانية والثالثة من شقة النزاع وانه ملزم بتحرير عقد إيجار لهما عملا بنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977، وإذ خالفالحكم المطعون فيه هذا النظر فانه يكون معيبا مما يستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعى بالنسبة للطاعن الأول والطاعنة الثانية سديد، ذلك أن مؤدى نص المادة 29-1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أن المشرع رغبة منه فى حماية شاغلى الأماكن المؤجرة استحدث فى المادة المذكورة حكما يقضى باستمرار عقد الإيجار وامتداده فى حاله وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لصالح أقاربه المقيمين معه، وان الإقامة التى يعتد بها هى الإقامة المستمرة والمستقرة حتى الوفاة أو الترك دون اشتراط مدة معينة وانه متى تحقق ذلك يلزم المؤجر بتحرير عقد إيجار لهم، لما كان ذلك وكان من المقرر أيضا فى قضاء محكمة النقض أن مجرد هجرة المستأجر المصرى أو مغادرته البلاد ولو كانت مغادرة نهائية لا تعد بذاتها تركا للعين المؤجرة تنهى العلاقة الايجارية مادام أن المستأجر لم يفصح عن إرادته فى ذلك إذ لا تلازم بين الترك بمعناه القانونى الذى يقوم على عنصرين أولهما: عنصر مادى يتمثل فى هجر الإقامة فى العين على وجه نهائى، وثانيهما: عنصر معنوى بان يصاحب هجر الإقامة عنصر التخلى عن العلاقة الايجارية، وبين مجرد إقامة المصرى بالخارج ولا يوهن ذلك بمفرده من بقاء عقد الإيجار إذ أن القانون لا يحرمه فى هذه الحالة من الاحتفاظ بمسكنه فى موطنه الأصلى ولا تثريب عليه أن هو لم ينتفع به مادام قائما بتنفيذ التزاماته قبل المؤجر. لما كان ذلك وكان الثابت بالأوراق أن الطاعن الأول - وهو المستأجر الأصلى لشقة النزاع - قد تمسك فى دفاعه أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بأنه قد ترك شقة النزاع لوالدته ومن ثم فان عقد الإيجار بالنسبة له قد انتهى وامتد إلى والدته - الطاعنة الثانية التى استمرت فى حيازة شقة النزاع والإقامة بها من تاريخ الترك إلى أن سافرت فى سنة 1990 إلى استراليا للإقامة مع ابنتها وان إقامتها بالخارج لا تعد بذاته تركا للعين المؤجرة وإذ كان الحكم المطعون فيه قد انتهى إلى إخلاء الشقة محل النزاع على سند من عدم إقامة أحد بها بعد أن هاجرت والدته إلى الخارج فى حين أن هذا القول من الحكم المطعون فيه لا يعد كافيا للرد على دفاع الطاعن الأول ولا على دفاع الطاعنة الثانية من أن إقامة الأخيرة - والدته لشقة النزاع وهجرتها إلى الخارج ليس دليلا على ترك الإقامة فى العين المؤجرة سيما وان خبير الدعوى قد اثبت أن منقولاتها مازالت بها مما يعيبه بالقصور فى التسبيب الذى جره إلى الخطأ فى تطبيق القانون ويوجب نقضه نقضا جزئيا فيما قضى به بالنسبة للطاعن الأول والطاعنة الثانية دون حاجة لبحث باقى اوجه الطعن إذ انه بالنسبة للطاعنة الثالثة فالثابت من الأوراق أنها شقيقة المستأجر - الطاعن الأول - واستندت فى طلب تدخلها فى الدعوى إلى نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 طالبه إلزام المطعون ضده - المؤجر - بتحرير عقد إيجار لها عن شقة النزاع لامتداد عقد إيجار لها لثبوت الإقامة مع المستأجر الأصلى بشقة النزاع - وأيا كان وجه الرأى فى أسباب الطعن الخاصة بها فان الحكم المطعون فيه قد قضى برفض طلباتها، وإذ أصدرت المحكمة الدستورية العليا بتاريخ 2-8-1997 حكما فى القضية رقم 116 لسنة 18 ق دستورية والمنشور بالجريدة الرسمية فى العدد 33 فى 14-8-1997 والاستدراك المنشور بالجريدة الرسمية فى العدد 38 فى 18-9-1997 قضى بعدم دستورية ما نصت عليه المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسبا حتى الدرجة الثالثة، يشترط لاستمرار عقد الإيجار، إقامتهم فى المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه للعين أو مدة شغله للمسكن أيتهما اقل " وقد نصت المادة 49 من القانون رقم 48 لسنة 1979 بإصدار قانون المحكمة الدستورية العليا على أن الحكم بعدم دستورية نص فى قانون أو لائحة يترتب عليه عدم جواز تطبيقه من اليوم التالى لنشر الحكم ومن ثم فقد اصبح نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى خصوص ما تقدم بيانه لا يجوز تطبيقه للقضاء بعدم دستوريته ومن ثم لا يتحقق للطاعنة الثالثة أى مصلحة من نقض الحكم الصادر برفض طلباتها ويتعين لذلك رفض الطعن بالنسبة لها.

 

 

 

جلسة الاثنين 6 مارس سنة 2000

الطعن رقم 659 لسنة 69 ق

 

 

ملخص القاعدة

 

 

مغادرة المستأجر للبلاد ولو بصفة نهائية. لا تعد تركا للعين المؤجرة. علة ذلك. قيام الترك على عنصرين. مادى مؤداه هجر العين على وجه نهائى. ومعنوى، نية التخلى عن العلاقة الايجارية. استخلاص الترك من مسائل الواقع تستقل به محكمة الموضوع. شرطه.

 

 

القاعدة

 

 

من المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن مغادرة المستأجر للبلاد ولو كانت مغادرة نهائية لا تعد بذاتها تركا للعين المؤجرة منهى للعلاقة الإيجارية مادام لم يفصح عن إرادته فى انهاء العقد إذ يقوم الترك بمعناه القانونى فى خصوص قوانين إيجار الأماكن المتعاقبة على عنصرين اولهما عنصر مادى يتمثل فى هجر الإقامة فى العين على وجه نهائى، وثانيهما عنصر معنوى بأن يصاحب هجر الإقامة عنصر التخلى عن العلاقة الإيجارية، وأنه وإن كان استخلاص ترك المستأجر للعين المؤجرة وتخليه عنها للغير هو من مسائل الواقع التى تستقل بها محكمة الموضوع إلا أن ذلك مشروط بأن تكون أسباب الحكم سائغة.