شركات الأشخاص

    شركات الأشخاص
التضامن - التوصية البسيطة - المحاصة
مقدمة تمهيدية:
الشركات التي يعرفها القانون التجاري تنقسم إلى قسمين هي شركات الأشخاص وشركات الأموال ونحن هنا نتكلم عن شركات الأشخاص والتي تنقسم بدورها إلى شركات التضامن والتوصية البسيطة والمحاصة.
وقد ورد الشارع المصري هذه الأشكال على سبيل الحق فهي إذ تتعلق بالنظام العام. وشركات الأشخاص هناك تحدد شخص الشريك والثقة المتبادلة بين الشركاء مما يعني أن الشريك لا يستطيع التصرف في حصته من غير رضاء باقي الشركاء كما أن الشركة تنتهي بخروج أحد الشركاء علية أو خسارة أو إفلاسه.

تمهيد وتقسيم
شركات الأشخاص
شركة التضامن:
يمكن القول بأن شركة التضامن هي تلك التي تتكون من شريكين أو أكثر يكونون مسئولين بالتضامن في جميع أموالهم عن ديون الشركة ويتميز هذا النوع من الشركات بصفات أربعة وهي أن حصة الشريك فيها غير قابلة للانتقال إلى الغير أو الورثة وللشركة عنوان يأخذ اسم أحد الشركات مسئولون في جميع أموالهم وعلى سبيل التضامن عن ديون الشركة.
وأما عن عدم جواز انتقال حصة الشريك فهذا يرجع إلى الاعتبار الشخص الذي تقوم عليه شركات الأشخاص، فالشريك لا يمكنه التنازل عن حصته إلى الغير إلا بموافقة جميع الشركاء، كما أن الحصة لا تنتقل إلى الورثة عند الوفاة بل تنقص الشركة، وإذا كان لا يجوز للشريك أن يتنازل عن حصته للغير ولكن يجوز للشريك أن يتنازل عن حصته للغير ولكن يجوز له أن يتنازل من حصته لأحد الشركاء وشركة التضامن لها اسم ويتكون من اسم احد الشركاء وأضاف إليه عبارة وشركاه ويعتبر كل شريك في شركة التضامن تاجراً حتى ولو لم يكتسب هذه الصفة من قبل بشرط أن يكون غرض الشركة تجارياً كما تعتبر مسئوليتهم تضامنية فيما بينهم في ديوان الشركة كما أنها مسئولون في كل ذمتهم المالية عن ديون الشركة.

شركة التوصية البسيطة:
خصائصها وتكوينها ونشاطها وانقضائها:
وهذه هي الشركة التي تعقد بين شريك واحد أو أكثر مسئولين ومتضامنين وبين شريك واحد أو أكثر يكون أصحاب أموال فيها وخارجين عن الإدارة ويسمون موصين.
وهذا النوع من الشركات يسري بشأنه ذات القواعد العامة بالنسبة للشركات كما تنطبق عليها قاعدة شركة التضامن، ولكنها تنفرد يبغي الأحكام الخاصة من تكوينها ولنشاطها وانقضائها على نحو ما يلي:
خصائص الشركة:
وجود نوعين من الشركاء أحدهما شركاء متضامنين حيث ينطبق المرك القانوني للشريك في شركة التضامن والآخر شريك موصي لا يكتسب صفة التاجر وغير مسئول عن دين الشركة إلا في حدود حصته في رأس مال الشركة.
وللشركة عنوان مستمد من اسم واحد أو أكثر من الشركاء المتضامنين فلا يذكر اسم شريك موصي فيها وإذا ما أدرج اسمه في الشركة ينقلب مركز إلى مركز الشريك المتضامن وذلك حماية للغير حسن النية.
وكذلك لا تنتقل حصة لشريك سواء كان متضامناً أو موصياً إلا بموافقة جميع الشركاء.
ثانياً: تكوين ونشاط الشركة:
ينطبق على تلك الشركة ذات القواعد الخاصة بشركة التضامن مع الأخذ بعين الاعتبار أنه لا يذكر في ملخص عقد الشركة غير أسماء الشركاء المتضامنين دون الموصين ولكن يلزم ذكر مقدار حصصهم في رأس مال الشركة.
وتسري على الشركة التوصية البسيطة ذات الأحكام الخاصة بشركة التضامن، فيما يتعلق بإدارتها وتوزيع الأرباح والخسائر وتعديل عقد الشركة، مع ملاحظة أن الشريك الموصي لا يتدخل في إدارة الشركة فلا يقوم بأي عمل من أعمال الإدارة أو يكون مديراً للشركة وفي حالة عدم تعيين المدير تظل إدارة الشركة قاصرة على الشركاء المتضامنين دون الموصين، وأعمال الإدارة المحظورة على الشريك الموصي هي أعمال الإدارة الخارجية فقط أي المتعلقة بصلة الشركة بالتغير وليس أعمال الإدارة الداخلية التي تحدث داخل الشركة إذ هي محض استعماله لحقه كشريك فيها.
والشريك الموصي غير مسئول عن ديون الشركة إلا بقدر حصته فيها.


ثالثاً: انقضاء الشركة:
تنقض الشركة بأن الطرق التي تنقض بها الشركات بوجه عام كما تنقض بذات الطرق التي تنقض بها شركة التضامن.
شركة المحاصة:
أحكام وقواعد الشركة - وتعريفها.
وهي شركة مستترة لها شخصية معنوية إذ تنعقد بين شخصين أو أكثر بغرض اقتسام الأرباح والخسائر فيما بينهم فقط على أن يقوم بالعمل أحد الشركاء باسمه الخاص، ويتفرع على كون تلك الشركة بلا شخصية معنوية إنه لا يكون لها اسم أو عنوان.
وكذلك لا توجد لها ذمة مالية مستقلة، ولا يشهر إفلاسها إنما الذي يشهر إفلاسه هو الشريك فيها.
وهذه الشركة تتميز أساساً بالخضاء أو الاستنار وهذا يحدث أثره في تكوين ونشاط وإنقضاء الشركة.
يلزم لقيام تلك الشركة الأركان الموضوعية الخاصة بالشركة ما عدا الشروط الشكلية ما لا يلزم لإنعقادها الكتابة وإنما شركت لمصلحة الغير وهذا النوع من الشركات لا وجود له بالنسبة للغير، وهذه الشركة يتم إثباتهم بكافة طرق الإثبات بما فيها البينة والقرائن.
وأما عن نشاط الشركة، فحين أن تلك الشركة لا تتمتع بالشخصية المعنوية وكل شريك يتعاقد مع الغير باسمه الخاص، تكون هذه الشركة بلا مدير، ولكن قد يختار الشركاء أحد الأفراد فقط يتعامل مع الغير باسمه الخاص ويكون وحده المسئول إزاء الغير وهو وحده الذي يكتسب صفة التاجر، والشركة لا تتمتع بالذمة المالية المستقلة فيكون كل شريك مالكاً لحصة في الأصل.
وكذلك تنقض تلك الشركة بذات طرق إنقضاء شركات الأشخاص ومن يا نقضت تلك الشركة فهي لا تخضع لنظام التصفية، وإنما يتم فقط تسوية الحساب بين الشركاء لتحديد نصيب كل منهم في الأرباح والخسائر وعند الإختلاف بينهم يتم تسوية الحساب بواسطة خبير يعينة القضاء.
سبق القول بأننا نستطيع أن نستخلص من القانون التجاري، وقانون الشركات أن الشركات التجارية التي نص عليها المشرع يمكن أدراجها في طائفتين:
الأولى: هي شركات الأشخاص، وتشمل شركات التضامن وشركات التوصية البسيطة وشركات التوصية بالأسهم والشركات ذات المسئولية المحددة.
وذهب اتجاه في الفقه المصري إلى أن الشركات السائدة في مصر شركات الأشخاص وشركات الأموال والشركات المختلفة، وتشمل الأولى، شركات التضامن والتوصية البسيطة والمحاصة، وتشمل الثانية شركات المساهمة، وتشمل الثالثة شركات التوصية باسهم والشركات ذات المسئولية المحدودة.
ونص مشروع قانون التجارة الجديد على أنواع الشركات التي يحكمها وهي شركات التضامن وشركات التوصية البسيطة وشركة المحاصة وشركة المساهمة وشركة التوصية بالأسهم وشركة المسئولية المحدودة، دون أن يجدي تقسيمها إلى شركة أشخاص وشركات أموال وشركات مختلطة، وإنما نص على الأشكال القانونية التي يمكن أن يتخذها شكل الشركة. وذهب إتجاه في الفقه إلى أن هذه الأنواع وردت في التشريع المصري على سبيل الحصر فلا يجوز للشركة التجارية أن تتخذ شكلاً غير أحد هذه الأشكال، وإذا اتخذت شكلاً أخذ كانت باطلة.
وطبقاً لنص المادة 19 من قانون التجارة فإن المشرع اعتد بثلاثة أنواع من الشركات وهي شركة التضامن وشركة التوصية وشركة المساهمة، وقد الغي المشروع الأحكام الخاصة بشركة التوصية بالأسهم وخصص لهما أحكام القانون رقم 26 لسنة 1954 والذي الغي وحل محله القانون رقم 159 لسنة 1981، فأصبح النص لا يشمل إلا شركة التضامن وشركات التوصية البسيطة، وإذا أضفنا إليها النص الخاص بشركات المحاصة، فتكون الشركات المعتبرة قانوناً في نظر المشرع التجاري هي شركات التضامن وشركات التوصية البسيطة.
وشركات المحاصة، وشركات المساهمة، وشركات التوصية بالأسهم والشركات ذات المسئولية المحدودة، وهذا التعداد الوارد ضمن أحكام القانون المصري إنما هو وارد سبيل الحصر، إذ النص بالعبرة الحاصلة يعني أن المشروع يخطر اتفاق الأطراف على أي شكل من أشكال الشركات غير المنصوص عليه في قانون التجارة أو في قانون الشركات. فلا تستطيع الشركات الاتفاق على تكوين شركة فيما بينهم لا تأخذ شكلان الأشكال التي نص عليها المشرع وألا ترتب البطلان على هذا الاتفاق فلا يستطيع الأشخاص الخاضعين لأحكام القانون المصري أن يولوا شركة لا يعرفها القانون أو بمعنى أوحد لم ينص عليها القانون.
ينص المشرع صراحة على أن التعداد الخاص بأنواع الشركات أنما هو وارد على سبيل الحصر، ولكن يستخلص ذلك من مجموعة النصوص الخاصة بهذا الموضوع، وإن كان المشرع في مشروع قانون التجارة قد حسم هذا الموضوع حيث نص في المادة 48 على أن الشركات الخاضعة لهذا القانون هي:
- شركة التضامن.
- شركة التوصية البسيطة.
- شركة المحاصة.
- شركة المساهمة.
- شركة التوصية بالأسهم.
- شركة المسئولية المحدودة.
ولا يعني بطلان الاتفاق على شكل الشركة، بطلان العقد، إذا يستطيع القاضي أن يقضي ببطلان الشركة التي قصد الطرفان تكوينها، ولكنه يستطيع أن يتوصل إلى حقيقة التعاقد بين الطرفين على ضوء النية المشتركة لهما، والأساس في ذلك للإيصال وتوافرت فيه أركان العقد فإن العقد يكون صحيحاً باعتباره العقد الذي توافرت أركانه، إذا تبين أن نية المتعاقدين كانت تنصرف إلى إبرام هذا العقد، أما إذا ثبت للقاضي انصراف نية المتعاقدين إلى شكل القانون الذي رتباه في العقد ولم يكن هذا الشكل من الأشكال التي نص عليها القانون فإن العقد يكون باطلاً.
ويترتب على ذلك أن لا يجوز اتفاق الأطراف على تكوين جمعية تعاونية بقصد تحقيق الربح وهو الشكل الذي نص عليه المشرع في قانون السجل التجاري لعدم وجود هذا النوع من الأشخاص المعنوية في أطار التشريع المصري. كما لا يجوز للشخص أن يكون شركة بإرادة منفرة لأن هذا الشكل غير موجود في أطار التشريع المصري حتى الآن.
ويذهب اتجاه في الفقه إلى القول بأن هذه الأشكال من الشركات التي نص عليها المشرع تكفي لتلبيه احتياجات التعامل للتجارة، ويرى أنه لا يجوز للشركة أن تتخذ أكثر من شكل واحد منها، لتعارض أحكام كل منها واختلافها كبيراً ويرى أصحاب هذا الإتجاه أن السبب في تحديد أشكال الشركات التجارية مردود إلى رغبة الشارع في حماية الأشخاص الذي يتعاملون مع الشركة، لأن لكل نوع من الشركات أحكامه الخاصة.
ونضيف إلى ما تقدم أنه حتى الآن لم يشاهد المجتمع التجاري أنماطاً وأنواع من الشركات لها الغلبة مثل هذه الأنواع. صحيح طرأت أما لشركات الأموال فهي شركة المساهمة وشركة التوصية بالأسهم والشركة ذات المسئولية المحدودة غلبة الطابع المالي على هذا الأنواع من الشركات وعلى التفصيل الذي سنتناوله عن الكلام في شركات الأموال.
والشركات التي تقوم على الاعتبار الشخص وهي شركات التضامن.
وشركة التوصية البسيطة وشركات المحاصة، وهي تلك التي يبرز فيها الطابع الخاص للمركز القانوني للشريك، وطبيعة مسئولية، ويعتبر المركز القانوني للشريك في ارتباط وجود الشركة بوجوده، لذلك نجد أن الغلط عن طرق التنازل عن حصته فيها، غير جائز، إلا إذا نص على ذلك في عقد الشركة.
وعلى ذلك نتناول في هذا الباب كل من شركة التضامن وشركات التوصية البسيطة وشركة المحاصة ونقسم هذا الباب إلى ثلاثة فصول على النحو التالي:
الفصل الأول: ونخصصه لشركات التضامن.
الفصل الثاني: ونخصصه لشركة التوصية البسيطة.
الباب الثالث: ونخصصه لشركة المحاصة.

نص قانون التجارة الجديد رقم 17 لسنة 1999
المعدل بالقانون رقم 167 لسنة 2000 و150 لسنة 2001
و158 سنة 2003 و154 لسنة 2004
باسم الشعب
رئيس الجمهورية
قرر مجلس الشعب القانون الآتي نصه، وقد أصدرناه؛
(المادة الأولى)
يلغى قانون التجارة الصادر بالأمر العالي في 13 من نوفمبر سنة 1883، عدا الفصل الأول من الباب الثاني منه والخاص بشراء الأشخاص ويستعاض عنه بالقانون المرافق().
ويلغي نص المادة 337 من قانون العقوبات اعتباراً من أول أكتوبر سنة 2000.
كما يلغي كل حكم يتعارض مع أحكام القانون المرافق.
المادة الثانية
تصدر القرارات الوزارية اللازمة لتنفيذ هذا القانون من الوزراء المختصين كما فيما يخصه.

شركات التضامن
تعريفها:
نص القانون:
تقض المادة 20 من القانون التجاري بأن شركة التضامن هي الشركة التي يعقدها أثناء أو أكثر بقصد الاتجار على وجه تكوين الشركة بينهم بعنوان مخصوص يكون اسماً لها.
تكوين الشركة وشهرها:
شركة التضامن يلزم لوجودها الأركان العامة الواجبة في العقود جميعاً وهي المحل والسبب والرضاء والأهلية والأركان الخاصة بعقد الشركة وهي تعدد الشركاء وتقديم الحصص ونية المشاركة مع ضرورة شهرها.
الإجراءات:
1) يتم كتابة العقد والملخص والتوقيع عليه من الشركاء.
2) يتم التأشير بالصلاحية للتسجيل على العقود والملخص ويختم بخاتم السجل التجاري بعد تمام مراجعته بالمكتب مع مراعاة توقيع أحد المحامين المقبولين للمرافعة أمام المحاكم الإبتدائية ومصراً على توقيعه من النقابة الفرعية المختصة إذا ما كانت قيمة العقد 5000 جنية فأكثر ويشترط حضور المدير المسئول.
3) التسجيل بالمحكمة الدائرة التجارية المختصة بتقديم العقد وأي عدد من الملخصات وسداد الرسوم المقررة على الملخص بخزينة المحكمة، ثم يعمل على الملخص محضر لصق بقلم محضري المحكمة بتسليم صورة للمحضرين للصقها على اللوحة المعدة لذلك في المحكمة للإعلانات القضائية لمدة ثلاثة أشهر وتنص على ذلك المادة 48 تجاري بقولها (ويسلم ملخص مشارطة شركة التضامن أو شركة التوصية إلى قلم كتاب كل من المحاكم الإتبدائية التي يوجد في دائرتها مركز الشركة أو فرع من فروعها ليسجل في السجل لذلك ويعلن بلصقة مدة ثلاثة أشهر في اللوحة المعدة في المحكمة للإعانات القضائية).
4) يقوم المسئول أو من يوكله بنشر تلخيص العقد في جريدة يومية معدة لنشر الإعلانات القضائية وتنقض بذلك المادة 49 تجاري بقولها (ويلزم أيضاً درجة في إحدى الصحف التي تطبع في مركز الشركة المذكورة وتكون معدة لنشر الإعلانات القضائية أو في صحيفتين تطبعان في المدينة أخرى ويجوز لكل من المتعاقدين استيفاء هذه الإجراءات).
5) يلزم أن يشتمل هذا الملخص على أسماء الشركات وألقابهم وصفاتهم وعناوينهم ما عدا الشركاء أرباب الأسهم الغير مسئولين في شركة المساهمة أو الشركاء أصحاب الأموال الخارجة عن الإدارة في شركة التوصية وكذلك على عنوان الشركة وعلى بيان أسماء الشركاء المأذونين بالإدارة تحصيلها باسهم بصفة رأس مال لشركة التوصية. وعلى بيان وقت ابتداء الشركة ووقت انتهائها (مادة 50 تجاري).
6) عمل البطاقة الضريبية من مأمورية الضرائب المختصة.
7) القيد في الغرفة التجارية واستخراج ترخيص مزاولة المهنة.
8) التوجه بكافة الأوراق إلى مكتب السجل التجاري لإستخراج السجل.

 

  حصريا ولآول مره الدليل الكامل لشراء وتسجيل شقه او عقار او ارض بالنسبه للآخوه العرب والاجانب

 

 

أهم النصائح:

- لا تشترى باى حال من الاحوال شقة غير موجوده فعلا او لم تنشاء ولم تشاهدها على الطبيعه

2- لا تشترى على الرسم فقد اشتريت شقة على مقاييس الرسم والمقاييس الفعلية بعد التنفيذ للاسف كانت فى حدود النصف

3- قيس مقاس شقتك بنفسك شاهدت شقة 140متر اتضح ان الصافى حوالى 90 متر فخذ معك متر واحسب مقاس الشقة ثم اضف فى اقصى حد 20 فى المائة للخدمات

  لا تشترى فى دور مخالف غير وارد فى الرخصة باى حال من الاحوال

 

- احذر من شراء شقة بدون عداد

 خذ نسخة من بيانات العقار عقد الارض والرخصة واستفسر من الحى عنه لو كان عقار جديد

  تاكد من بيانات البائع لك وملكيته للعقار

 - تاكد من العقد ومن ان لك حصة فى الارض 

 

تاكد من عقد الملكيه فهناك عقود خضراء

تخدع المشترى وهى غير مسجله طيب

نعرفها ازاى ...؟؟؟

 

  للمشترى في حالة مصادفة هذا العقد ان يقوم بالاتي حتي يتأكد هل هومسجل او مجرد حالة من الحالات السابقة:-

 

اولا : مكتوب علي الهامش الايسر بالعقد بشكل عرضي ( ليس لهذا العقد قيمة حتي بين طرفية الا اذا تم شهره )

 

ثانيا : علي الهامش الايمن يوجد مربع مكتوب فيه رقم الشهر والتاريخ اذا وجدهذا المربع دون وجود رقم للشهر فهذا معناة ان العقد لم يشهر وليس له قيمه

 

ثالثا : يجب ان يحتوي العقد علي البيانات المساحية للعقار من واقع كشف التحديد المساحي المكتوب بمعرفة مكتب المساحة التابع له العقار ويختم ذلك بختم يشبه زهرة اللوتس مكتوب فيه صالح للتسجيل

 

رابعا : يؤشر علي العقد برقم مشروع وتاريخة وساعته ويكون مختوم ايضا

 

خامسا : يلحق بالعقد محضر تصديق موثق من الشهر العقاربان البائع والمشترى قاما بالتوقيع امامه

 

اذا لم تتوافرالخمسة نقاط السابقة في العقد المعروض عليه فهذا العقد يكون غير مسجل ويكون مجرد عقد اخضر يجب ان تتعامل معه كعقد بيع ابتدائي فقط وليس عقد مسجل واحترس

 ناتى لمستندات الملكيه فلابد من

 

مراجعة  مستندات الملكية سند البائع لتتبين ما هى صفته, وهل يجوز له التصرف بالبيع بصفة أصلية أو بتوكيل سارى المفعول، والتأكد من مكتب التوثيق الصادر منه, ويجب أن يكون سند الملكية مشهرا (مسجل) ..ويمتنع عن الشراء فى حالة  ما إذا كان البائع ليس لديه صفة قانونية للبيع أو التصرف حتى لا يقع فريسة لعملية نصب.كما يحترس من  شراء شقة بدون عداد كهرباء عادى (رقم حديدة ) وليس عداد ممارسةاو كودى . •و يقوم بمراجعة  بيانات الوحدة أو العقار على وجه التحديد بعد المعاينة النافية للجهالة – فيفضل الا يشترى شقة لم تبنى بعد حرصا على امواله  •ويقوم  بمراجعة  الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة الواقع فى دائرتها العقار او الشقة، للتعرف من خلال إدارة الأملاك والتنظيم بالحى، أوالإدارة الهندسية للتأكد من المعلومات الهامة التالية :

 أ‌-أن العقار ليس متعديا على أملاك الدولة . ويمتنع عن شراء الوحدة المقامة على املاك الدولة حتى لا تضيع عليه امواله

 ب‌-أن العقار أنشىء بناء على رخصة بناء وأن الوحدة المشتراة او المؤجرة تقع فى الادوار التى شملت الأعمال المرخص بها .ويحذر أن يشترى وحدة فى مبنى بدون ترخيص أو فى دور مخالف غير وارد فى الرخصة، لان العقار المقام بدون ترخيص قد يفتقد السلامة الانشائية، ويمكن أن يتعرض للإنهيار، ويفقد ماله أو حياته  وحياة اسرته  •ويجب عليه  أن يتوجه لمصلحة الشهر العقارى فى المنطقة لعمل الاتى :-

أ‌- للحصول على شهادة سلبية بالتصرفات على العقار من مصلحة الشهر العقارى، لتتأكد من عدم وجود تصرفات سابقة على العقار أو الوحدة من جانب البائع للغير تم إخفاؤها عليك . ويمتنع عن الشراء فى حالة وجود اى تصرف على العقار قد يؤثر على ملكيته أو حيازته  ويفقد امواله.

 ب‌- يتقدم بطلب الاشهار للعقد فور تحريره حتى يتمكن من حجز اسبقية للتسجيل وشهر عقد البيع  على أن يتضمن التعاقد كافة حقوق وإلتزامات كل طرف بصورة واضحة لا تحتمل إختلاف التأويل أو التفسير, بما فيها حصة الشقة من الأرض والمرافق والسطح والبدروم و"الأجزاء المشتركة" والاستخدامات المحيطة (حديقة – فراغ0000) الخ. •يأخذ نسخة من بيانات العقار وعقد ملكية الارض وصورة الرخصة والمخطط العام للمجمع السكنى (الكومباوند) ويرفقها مع عقد ملكيته  للوحدة , ويودعها الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة، للمحافظة على حقوقك .

ثم نأتى  لمرحلة تحرير عقد البيع فيجب أن يشتمل العقد على اسم المشترى و اسم البائع بالتفصيل و محل اقامة كلا منهما  و مهنة كلا منهما و ارقام اثبات شخصيتهم  ثم اثبات الايجاب و القبول على تحرير عقد البيع  و اقرار كلا منهما و بخاصة البائع بأنه لا يخضع لقانون الكسب الغير مشروع و أنه غير ممنوع من التصرف ثم تأتى مرحلة البنود : البند الاول : اقرار البائع ببيع العقار أو الشقة للمشترى القابل لذك مع تحديد العقار تحديدا نا فيا للجهالة  من حيث حدوده و مساحته و عدد الادوار و مكونات كل دور و اذا كانت شقة محل البيع فانه يجب تحديد الشقة وصفا وتنفصيلا من حيث الحدود و انها بأى دور من أدوار العقار ورقم الشقة و حدود الشقة من جميع النواحى  و مساحتها بالاضافة الى بيانات العقار الكائنة به تحديد نافيا للجهالة كما سبق من حيث الحدود و المعالم و المساحة

البند الثانى الثمن و طريقة سداده و المبلغ المدفوع بمجلس تحرير العقد  متضمنا اقرار من البائع بانه تسلمه بمجلس العقد

البند الثالث اقرار المشترى بمعاينة الشقة او العقار المعاينة التامة النافية للجهالة

البند الرابع ضمان البائع لكافة الحقوق العينية و الشخصية و ضمان التعرض القانونى و الغير قانونى

البند الخامس  اثبات سند ملكية البائع طبقا للعقد المشهر او تسلسل الملكية

البند السادس حصة الشقة في ارض العقار  والاجزاء المعدة للاستعمال المشترك و سطوح العقار و الحديقة اذا كانت هناك حديقة .

البند السابع  وقت تسليم العقار او الشقة المبيعة

البند الثامن الشرط الجزائى على كلا من البالئع و المشترى  في حالة اخلال أيا منهما بأى بند من بنود هذا العقد أو النكول و الرجوع عن العقد .

و هناك بنود يمكن اضافتها  مثل المحكمة المختصة بنظر اى نزاع على هذا العقد و المراسلات التى ترسل لآيا من البائع او المشترى على العنوان المثبت بالعقد و عدد نسخ العقد  وهى ليست بذات اهمية البنود الثمانية

بعد معاينة العقار والاتفاق على السعر تكون الخطوات كالاتي

:-

 

1.عدم اعطاء اي مبلغ للطرف الاول( والمقصود بالطرف الاول هوه البائع) والطلب منه ان يمهلك يومين فقط لاكمال المبلغ ( وهذه حجة حتى تستطيع ان تقوم بما ساقوله لك في الخطوة رقم 2.

2.الذهاب الى دائرة التسجيل العقاري للاستفسار عن الشقة من انها خالية من الديون لاي جهة.... وكذلك للتاكد من انها مسجلة باسم الطرف الاول.

3.بعد ان تاكدت من سلامة كل شي تعود الى الطرف الاول ( انت في العقد تسمى الطرف الثاني).... ومعك مبلغ بسيط لابرام العقد الابتدائي...( ومن الافضل ان تطلب يبرم العقد الابتدائي ويصدق عند مركز الشرطة لمنطقة العقار)

 .وانت عند الطرف الاول تطلب منه اخر فواتير الكهرباء والهاتف( لاتستحي هذا حق) وان تكون قد مضى عليها مدة قصيرة....وتساله ايضا ان كانت الشقة مطلوبة الى اتحاد ملاك العمارة اي مبلغ( اتحاد الملاك هو مجلس خاص بكل عمارة مسؤول عن صيانتها من كل الجوانب مقابل مبلغ تدفعه كل شقة شهريا والمعدل العام للمبلغ هوه 50-100 جنيه   ...اطلب منه اخر وصل دفعه لاتحاد الملاك وشوف التاريخ....لان هناك ديون على شقق تصل الى اكثر من الفين جنيه وعند قدوم المشتري الجديد تلاقي رئيس اتحاد الملاك بنفسة نايم لك على باب الشقة ...وتقدر تتاكد ايضا من بواب العمارة

5. بعد ان كتبت العقد الابتدائي مع الطرف الاول تذهب في اليوم الثاني معه الى دائرة الشهر العقاري للمنطقة لغرض عمل توكيل منه باسمك في حق التصرف بالشقة من بيع لنفسك وللغير ....وأوكد على كلمة ( يحق له البيع لنفسه وللغير)... وتصدق في نفس الوقت العقد الابتدائي عند الشهر العقاري

ملاحظة:-ان رسوم اجراء التوكيل من الطرف الاول الى الثاني تقع على الطرف الاول ....فلاتخليه يستغلك ويقول لا الرسوم عليك  اما رسوم تصديق العقد الابتدائي فتقع على الطرف الثاني

 .عند استلام التوكيل تكمل باقي مبلع العقد في حينها ( سلم واستلم)...وهنا ينتهي دور الطرف الاول

ملاحظة نسيت ان اذكرها ( استلم الشقة فور اعطاءك المبلغ ومن الافضل ان تعطيه المبلغ وانت في الشقة وتاخذ التوكيل

7. هنا ياتي دورك في اجراءات تسجيل الشقةاول شي تعمله هوه انه بالتوكيل الذي معك تبيع الشقة فورا لنفسك بعقد وهذا اضمن لك وهوه اجراء ماياخذ منك اقل من نص ساعة في نفس دائرة الشهر العقاري

8.الذهاب الى دائرة التسجيل العقاري لغرض اكمال اجراءات التحويل للشقة وماراح يحتاجون منك الا صورة من جوازك والتوكيل اللي عمله لك الطرف الاول وعقد الشقة الاصلي ( وليس عقد بيع الشقة ) وتستطيع ان تحصل على العقد الاصلي من نفس دائرة التسجيل العقاري   بالمناسبة يااخوان فان التوكيل وهوه اهم شي في الموضوع كله

9.ان اجراءات التحويل سوف تاخذ مده لاتتجاوز العشرين يوم (موافقات امنيه) وسيحددون لك تاريخ مراجعتهم لانهاء التسجيل

 . في هذه الاثناء وخلال فترة العشرين يوم يمكنك ان تنهي بعض المشاوير اولها معاملة تغيير عداد الكهرباء باسمك( تغيير العداد باسمك شي مهم جدا لان اغلب المراجعات يطلبون منك ان كانت فاتورة الكهرباء باسمك)......حيث تذهب الى دائرة الكهرباء وتقدم طلب بتغيير العداد باسمك وسيعطوك عقد تملاء بياناته وسيطلبون ايضا منك التوكيل ...( شوفوا التوكيل كم هوه مهم)وسوف يحددون لك متى سيقومون بتغيير العداد.....( من الافضل ان تمر عليهم كلما يكون عندك وقت وليس قبل 10 ايام)....( هناك رسوم لتحويل العداد خلي بالك السعر على حسب الامبير وكام فاس المعتاد حوالى 1000 جنيه)

11. الذهاب الى مصلحة التلفونات الخاصة بالمنطقة ( السنترال) لغرض تحويل الهاتف...( ورسوم تحويل الهاتف حوالي  500 جنيه لغير المصري   )

 

 

 .وبهذا ماعليك سوا الانتظار الى ان تاتي الموافقات باسمك للشقة والف مبروك

 

ملاحظات عامة ..

 . لسهوله اكمال الاجراءات ماعليك هوه ان

تقوم بتوكيل محامى امين ومتخصص

اكرر متخصص فى تسجيل العقارات  

(من خلال التجربة الشخصية) لتسجيل عدد 500  شقه تقريبا

4. ان ضريبة شراء اي شقة هنا في مصر هي الان اصبحت 2050 جنيه وليس هناك اي علاقة بحجم الشقة او موقعها كما كانت في السابق ناتى على المصاريف متوسط تكلفه المحامى من  3000 - 5000 جنيها حسب اتفاقك سواء عربى او اجنبى بخلاف مصاريفه

 

اكراميات ورشاوى تعادل 100% من الرسوم الرسميه حوالى 1000 جنيه

2- رسوم نقابة المحامين = 5 فى الالف من سعر الشقة لايمكن فبول الطلب بدونها.

 

مبدئيا تسجيل الشقه يحتاج من 5 شهور وانت طالع  و9 شهور للاخوه العرب والاجانب للموافقات

وهناك نوعان من التسجيل هما

 

التسجيل الرضائى امام الشهر العقارى

 

 

مستندات للشهر العقاري:

أولا..يتقدم أحد الطرفين البائع أو المشترى بطلب شهر عقارى.

وذلك بمأمورية الشهر العقارى الكائن بها العقار..

ثانيا..المستندات,,

1.عقد سند الملكية.

2.عقد البيع الابتدائى بين الطرفين.

3.شهادة مكلفة عقاريةمن{الضرائب العقارية}اذا كان العقار قديم.

4.رخصة المبانى اذا كان العقار حديث.

وهناك أجراءات تعرفها تباعاً من خلال الشهرالعقارى.كتحرير كشف التحديد أو استمارة التغيير......

 

.

عند اختيارك لاى من الطرق السابقه لابد اولا من ان تعمل كشف تحديد مساحى للشقه ويتم مراجعته بالشهر العقارى وتعمل اشهار لعريضه الدعوى بالشهر العقارى

 

 

 خطوات شهر العقود

 

 

نورد فيما يلى الخطوات التى يمر بها شهر العقود حتى يمكن التحقق مما إذا كانت هذه المستندات تم إشهارها أى تسجيلها التسجيل الناقل للملكية أم لم يتخذ من خطوات الإشهار سوى بعض المراحل التى لا يترتب عليها نقل الملكية حسبما ينص قانون تتنظيم الشهر العقارى .

وخلال خطوات الإشهار يأخذ المحرر أو العقد المشهر عدة أرقام بسجلات الشهر العقارى

رقم الطلب [

وهو الرقم الذى يقيد به بدفتر أسبقية الطلبات بمأمورية الشهر العقارى المختصة التى يقع العقار فى دائرتها] .

رقم المشروع

[ وهو الرقم الذى يقيد به بدفتر أسبقية المشروعات بمأمورية الشهر العقارى المختصة التى يقع فى دائرتها العقار ].رقم أسبقية التسجيل بمكتب الشهر العقارى الرئيسى بالمحافظة الواقع بدائرتها العقار .

رقم الشهر

[ وهو الرقم الذى يقيد به بدفتر شهر المحررات بمكتب الشهر العقارى الرئيسى بالمحافظة الواقع بدائرتها العقار ] .

ولا يعتبر العقد ناقلا للملكية إلا إذا تم إشهاره ومر بجميع هذه المراحل وأخذ رقم الإشهار أو التسجيل بمكتب الشهر العقارى الخاص بالمحافظة الكائن بها العقار وليس أى رقم آخر بالمأموريات المختصة حيث تختص هذه المأموريات بالمراحل الممهدة لإتمام التسجيل .

إجراءات الشهر طبقا لقانون الشهر العقارى

1= طلب الشهر والتأشير عليه بالقبول

يقدم طلب الشهر – من أصل وصورتين _ للمأمورية الكائن بدائرتها العقار موقعا عليه من صاحب الشأن أو من يقوم مقامه قانونا كوكيل أو ولى أو وصى أو قيم ويجب أن يشتمل الطلب على الآتى

أ = البيانات الدالة على شخصية كل طرف وعلى الأخص الإسم والسن والجنسية ومحل الإقامة وصفة مقدم الطلب (وكيل – قيم – وصى ).

ب= البيانات الخاصة بالعقار المراد شهره ( موقعه – حدوده – مساحته …الخ).

ج = بيان موضوع المحرر المراد شهره والمقابل .

د = البيانات الخاصة بأصل حق الملكية أو الحق العينى محل المتصرف – وذلك فى العقود والإشهادات وأحكام صحة التعاقد .

ويقرن بالطلب الأوراق والمستندات المؤيدة لهذه البيانات .

ويدون الطلب بدفتر أسبقية الطلبات مع ذكر تاريخ وساعة تقديمه حتى تتقرر الأسبقية فى تقديم الطلبات .

ويبحث الطلب من الناحيتين الهندسية والقانونية .

فمن الناحية الهندسية فقد ألحق بمأموريات الشهر العقارى مكاتب هندسية وهى تراجع الطلب من الناحية المساحية

 للتثبت من موقع العقار وحدوده ومسطحه وقد ينتقل المكتب الهندسى لمعاينة العقار على الطبيعة وتحديده بوضع علامات حديدية عليه . فإذا ما أتم المكتب الهندسى بحث الطلب من الناحية المساحية –

 بحث الطلب بعد ذلك من الناحية القانونية . فتتولى المأمورية بحث البيانات الواردة فيه للتأكد من مطابقتها للأوضاع المقررة قانونا . ثم تبحث المستندات المرفقة للتثبت بوجه خاص من أصل الملكية فإذا تم بحث الطلب من الناحيتين الهندسية والقانونية – أشرت المأمورية بالقبول للشهر بختم نقش عليه عبارة " مقبول للشهر " .

2 = مشروع المحرر المراد شهره والتأشير عليه بصلاحيته للشهر

يعتبر " القبول للشهر " ترخيصا لصاحب الشأن فى إعداد المحرر المراد شهره وتأتى بعد ذلك الخطوة الثانية لهذه المرحلة التمهيدية وهى تحضير مشروع المحرر .

فإذا كان المحرر المراد شهره عرفيا وجب ان يحرر على الورق الأزرق الخاص المعد لذلك ويكون التحرير بالمداد الأسود وهذا هو الأصل الذى يحفظ وتؤخذ منه صور فوتوغرافية .

وإذا كان المحرر رسميا كان التحرير على ورق أبيض عادى مسطر وبعد توثيقه تحفظ منه الصورة الأولى وهى محررة على الورق الأزرق وتؤخذ من هذه الصورة الصور الفوتوغرافية.

وفى الحالتين يجب أن يشتمل المحرر على جميع البيانات الواردة فى " إخطار القبول للشهر ".

فإذا أعد مشروع المحرر على النحو سالف الذكر – قدمه صاحب الشأن إلى المأمورية مقرونا به إخطار القبول وجميع المستندات التى سبق تقديمها مع الطلب فتقوم المأمورية بتدوينه بحسب تاريخ وساعة تقديمه" بدفترأسبقية مشروعات المحررات ".

وبحث مشروع المحرر يكون بالتثبت من مطابقة البيانات الواردة فيه لبيانات الطلب الخاص به فإذا وجدت مطابقة أشرت المأمورية على مشروع المحرر بصلاحيته للشهر وذلك بوضع خاتم عليه فى صدره وفى آخره من الناحيتين يسمى خاتم " صالح للشهر " .

3 = توقيع المحرر وعملية التسجيل

بالتأشير على مشروع المحرر بالصلاحية للشهر – تنتهى المرحلة التمهيدية لإجراءات الشهر.

فإذا تسلم صاحب الشأن مشروع المحرر مؤشرا عليه بالصلاحية للشهر قدمه إلى أى مأمورية للتوثيق ــ لتوقيعه من ذوى الشأن ــ فإذا كان المحرر رسميا تولت مأمورية التوثيق عملية توقيعه وإذا كان عرفيا تولت المأمورية التصديق على توقيعات ذوى الشأن – ولا تتم عملية التوقيع أو التصديق إلا بعد دفع رسم التوثيق أو التصديق ورسوم التسجيل كاملة ــــ ويحرر محضر بمعرفة الموثق فى مأمورية الشهر العقارى والتوثيق يتم فيه توقيع أصحاب الشأن فى المحرر عليه أمام الموثق فيما يعرف بمحضر التصديق .

ثم يقدم صاحب الشأن المحرر بعد التصديق عليه لمكتب الشهر العقارى الكائن فى دائرته العقار وهو المكتب الذى تتبعه المأمورية التى تولت إتمام المرحلة التمهيدية للشهر – ويرفق بالمحرر جميع المستندات المؤيدة للصفة والتكليف وأصل الملكية - ويوضح فى ذيل النسخة المقدمة للشهر وعلى كل صفحة من صفحاتها رقم متتابع يدل على ترتيبها بحسب تقديمها.

وتتم عملية التسجيل بتدوين المحرر فى دفتر يعد لذك بكل مكتب ويسمى " بدفتر الشهر " وتثبت فيه المحررات بأرقام متتابعة وفقا لتواريخ وساعات تقديمها للشهر وبحسب أسبقيتها فى التقديم للمكتب ويحفظ أصل المحرر فى أماكن معدة للحفظ .

والرقم الذى يعطى للمحرر فى هذا الدفتر هو رقم شهر المحرر أو العقد [ إى رقم إشهاره ] .

فإذا ما تمت عملية التسجيل على هذا النحو – قامت أقلام التصوير الشمسى التابعة لمكتب الشهر بإعداد صورتين من كل محرر تم شهره وتسلم إحدى الصورتين لصاحب الشأن وترسل الآخرى إلى إدارة المحفوظات التابعة للمكتب الرئيسى للشهر العقارى وذلك لحفظها فيها .

وإذا كان من شـأن التصرف المشـهر نقل التكليف ختم على المحرر المشهر بختم مثلث منطوقه " ناقل للتكليف " .

 

  .

اما اجراءات شهره  يقدم طلب تسجيل لمكتب الشهر العقارى الذى يقع بدائرته الشقة المبيعة او العقار المبيع و يمكن كتابة الطلب على التموذج المعد بمكتب الشهر العقارى و ترفق به اربعة صور منه ( أى الطلب )  ليقوم مكتب الشهر العقارى بدوره بارسال صورة لمكتب المساحة المختص و بعد تقديم الطلب بثلاثة أيام على الاقل يقوم المشترى أو وكيله بالحضور لمكتب المساحة للآرشاد حتى يقوم مكتب المساحة بعمل كشف تحديد للعقار أو الشقة المبيعة و بعد انتهاء مكتب المساحة من اصدار كشف التحديد يقوم المشترى او وكيله بعمل مشروع العقد المسجل على العقود الخضراء التى تباع بمكتب الشهر العقارى و بعد انهاء المشروع يقوم الطالب بتقديمه الى مكتب الشهر العقارى للحصول على مقبول للشهر  مع جميع المستندات المطلوبه و بعد استلامه للمشروع  المقبول للشهر يقوم الطالب باحضار البائع الى اقرب مكتب توثيق له للتصديق على المشروع المقبول للشهر و بعد انهاء هذه الم