بحوث الأستثمار العقاري

تقرير عن قطاع الاسكان والاستثمار العقارى اعداد بنك التعمير والاسكان بالتعاون مع الشركةالمصرية الامريكية للوساطة فى الاوراق المالية وأجازتها لجنة بحوث السوق بالاتحاد واعتمدها مجلس إدارة اتحاد بنوك مصر

أولاٍ : أهم المؤشرات الإقتصادية للقطاع : ـ

? المساهمة في الناتج المحلى الإجمالي : ـ

يساهم قطاع الإسكان والاستثمار العقاري بنسبة 4.2% في الناتج المحلى الإجمالي عام 2006 وذلك بقيمة إجمالية قدرها 28.2 مليار جنيه .

ومن المتوقع أن تصل نسبة المساهمة إلى 4.5% في نهاية عام 2007 / 2008 وذلك بقيمة إجمالية قدرها 35.2 مليار جنيه .

---------------------

(المصدر : البيانات المنشورة من البنك المركزي المصري ووزارة

التنمية الاقتصادية والنشرة الاقتصادية للبنك الأهلي المصري)

هذا وقد شهدت معدلات النمو في هذا القطاع نمواً أعلى من معدلات النمو التي حققها الناتج المحلى الإجمالي وذلك بفضل الانتعاش الذي يشهده هذا القطاع .

? حجم إستثمارات القطاع : ـ

• ارتفعت الإستخدامات الإستثمارية المنفذة للقطاعين العام والخاص للأنشطة العقارية خلال الفترة من عام 1988 حتى عام 2006 بشكل عام وإن كانت الفترة الأخيرة بداية من العام المالي 2003 / 2004 قد شهدت تزايد مطرداً في الاستخدامات الاستثمارية المنفذة وهو ما يعود لبداية فترة الانتعاش في السوق العقاري .

• بلغت قيمة الاستثمار في الأنشطة العقارية ( 10 مليار جنيه ) عام 2005 / 2006 وارتفعت إلى ( 10.6 مليار جنيه ) عام 2006 / 2007 وذلك بنسبة نمو 6% ومن المتوقع أن تصل قيمة الاستثمارات في الأنشطة العقارية إلى ( 13.1 مليار جنيه ) عام 2007 / 2008 بنسبة نمو 23% ( طبقاً للرسم البيانى الموضح ) .
  

المصدر : البيانات المنشورة مـن وزارة التنميـة الإداريـة والبنـك المركزي المصري والنشرة الاقتصادية للبنك الأهلي المصري .

• تمثل نسبة الاستثمارات في الأنشطة العقارية عام 2007/ 2008 نسبة 7.3% من جملة الاستثمارات في مختلف القطاعات على مستوى الدولة

• تبلغ إجمالي الاستثمارات في الأنشطة العقارية بالإضافة إلى قطاع التشييد والبناء ( 14.7مليار جنيه ) وبنسبة 12.7% من إجمالي الاستثمارات في عام 2006 / 2007 ومن المتوقع طبقاً لخطة الدولة للتنمية الاقتصادية لعام 2007 / 2008 أن تصل إجمالي قيمة الاستثمارات في النشاط العقاري والتشييد والبناء إلى (16.1 مليار جنيه ) بنسبة نمو 9.5% لتمثل 9% من إجمالي الاستثمارات في مختلف القطاعات على مستوى الدولة .

والشكل التالي يوضح حجم الاستثمار في الأنشطة العقارية .

ثانياً : الوضع الحالي لسوق العقارات فى مصر : ـ

يقدر حجم الطلب على الوحدات السكنية في مصر بـ ( 440 ألف وحدة سكنية ) سنويا وبتوزيع حجم الطلب حسب نوع السكن يمكن تقدير عدد الوحدات السكنية كما يلي : ـ

• 254 ألف وحدة سكنية ( إسكان اقتصادى ومنخفض التكاليف ) .

• 167 ألف وحدة سكنية ( إسكان متوسط وفوق المتوسط ) .

• 18 ألف وحدة سكنية ( إسكان فاخر ) .

وهذا ما يؤكد ضرورة توجيه جزء كبير من الاستثمارات فى قطاع الإسكان نحو نوعية الإسكان الاقتصادى والمتوسط وعدم الاكتفاء بالإسكان الفاخر فقط .

المصدر : تقديرات قسم البحوث بالشركة المصرية الأمريكية

? الاستثمار العقاري العربي في مصر : ـ

تحمل الطفرة التى تشهدها السوق العقاري فى مصر حالياً فى طياتها عوامل إيجابية تتمثل فى تدفق الاستثمارات العربية لإطلاق مشروعات ضخمة فى القطاع العقاري وبإستثمارات كبيرة ، إلا أنها فى الغالب توجه لخدمة طبقة الأغنياء فقط دون غيرهم واللذين يزيد طلبهم على نظام المنتجعات سواء السكن الدائم أو للترفيه على السواحل وفى القرى السياحية ، إلى جانب تلك العوامل هناك سلبية أخرى تتمثل أهمها فى ارتفاع أسعار العقارات لدرجة يصبح من الصعب عندها على فئات عديدة من المجتمع الحصول على مسكن وهى فئات الطبقة المتوسطة والتى تمثل العمود الفقري للمجتمع المصري وأى مجتمع إقتصادى .

وتقود شركتان إماراتيتان حالياً قاطرة التطوير العقاري والسياحي في مصر باستثمارات تفوق فى مجموعها 26.8 مليار دولار ، الحصة الكبرى فيها لشركة داماك العقارية بحجم 21.3 مليار دولار ثم إعمار العقارية بـ 5.5 مليارات دولار .

? مشاريع شركة داماك الإماراتية : ـ

تقوم شركة داماك العقارية حالياً 3 مشاريع عملاقة ، ويعد مشروع " خليج جامشا " أهمها وأكبرها ويقع على مساحة 32 مليون متر مربع فى منطقة البحر الأحمر ومن المتوقع أن يبلغ إجمالي قيمة بالاستثمارات حوالي 16 مليار دولار أمريكي خلال السنوات الـ 10 المقبلة ، وهناك مشروع آخر فى القاهرة الجديدة ، سيتم تنفيذه على مساحة 1500فدان ، ومن المتوقع أن يقدم المشروع قمة التميز والرفاهية على مستوى المشروعات السكنية والتجارية وتبلغ تكلفته 5 مليارات دولار ، والمشروع الثالث سمى بمشروع بارك أفنيو فى مدينة 6 أكتوبر وتبلغ تكلفته 300 مليون دولار .

? مشاريع شركة إعمار الإماراتية : ـ

أعلنت شركة إعمار مؤخراً عن تطوير 4 مشاريع مهمة فى مصر هى مشروع " مراسي " على مساحة 6.25 مليون متر مربع بمحاذاة شاطئ منطقة خليج سيدى عبد الرحمن ، وتبلغ تكلتفه 1.74 مليار دولار. و " أب تاون كايرو " ، بالمقطم وتبلغ قيمته التطويرية 2.1 مليار دولار ومشروع سكنى متكامل فى منطقة التجمع الخامس ضمن القاهرة الجديدة ، وتبلغ قيمة المشروع 1 مليار دولار مشروع سكنى تجارى على طريق القاهرة ـ الإسكندرية الصحراوي يحتضن مشروع " بوابة القاهرة " وتصفه بأنه أكبر وأفخم وجهات التسوق والترفيه فى مصر .

كما توجد حالياً شركتان عربيتان ذات رؤس أموال ضخمة ( ربوة القطرية ولايك سايد الليبية ) وقد قامتا مؤخراً بشراء مساحات واسعة من الأراضي فى القاهرة الجديدة والشيخ زايد وغيرها وبدأت فى تصميم مشروعات عقارية ضخمة .

ثالثاً : إستقرار الصناعة :ـ

يعتبر قطاع الاسكان والإستثمار العقارى من القطاعات المرتبطة إرتباطاً مباشراً بالدورات الإقتصادية " بمعنى أنها تزدهر عند ازدهار الاقتصاد القومى وتنكمش عند إنكماشه " ... ومن ثم فهى تنطوى على بعض المخاطر حيث أن الانكماش الإقتصادى يؤدى إلى تعثر أو إفلاس الشركات العاملة فى هذا القطاع وفى ظل الانتعاش الاقتصادى الحالى يمر القطاع بفترة انتعاش كبيرة قد تمتد لفترة سنة أخرى على الأقل وعليه فأنه من الأرجح عند اعداد تقرير الجدارة الائتمانية للمؤسسات العاملة فى هذا القطاع أن يتم تصنيف إستقرار الصناعة على أنه " يتأثر بصورة جوهرية بالعوامل المحيطة " .

وجدير بالذكر أن هذه الدراسة قد أعدت قبل حدوث الأزمة المالية العالمية ، ويمكن أن تختلف التوقعات والتقديرات المستقبلية الواردة بها نظراً لظروف الأزمة المالية العالمية وانعكاساتها على الاقتصاد الوطنى مما يمكن أن يؤثر على قطاع الإسكان والاستثمار العقارى بالسلب ، خاصة بالنسبة للإسكان الفاخر مع إمكانية تدخل الدولة بتوجيه استثماراتها نحو مشروعات الإسكان التى تخص طبقات عريضة من المواطنين، وأنه يجب على البنوك أخذ الحيطة والحذر عند تمويل هذا القطاع فى ظل الأزمة المالية العالمية