هندسة الانتباه

العلوم والفنون والآداب

 

ما هو مفهوم وتعريف عقد الايجار و الايجار من الباطن ؟ وما مدى جواز التنازل عن عقد الإيجار من الباطن.. المُشرع فرق بين العقود «القديمة» و«الجديدة»؟!

كتب: أيمن محمد عبداللطيف:

 

تعريف عقد الايجار وخصائصه وتمييزه عن غيره من العقود

 

1- تعريف عقد الإيجار :- عرفت المادة 558 من القانون المدني عقد الإيجار بأنه عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم 2= خصائصه :-

 

( 1) عقد الإيجار عقد مسمى يرد على المنفعة :-فهو من العقود المسماة التي نظمها المشرع ويقع على الانتفاع بالشيء المؤجر ولا يخول المستأجر أي حق على الشيء نفسه يمكنه من التصرف فيه لأنه ليس حق عيني على الشيء وأنما هو حق شخص للمستأجر بمقتضاه الزم المؤجر بتمكينه من الانتفاع بالمال محل الإيجار وهو لا يرد إلا على الاشياء غير القابلة للاستهلاك لأن المؤجر يلتزم برد الشيء المؤجر بعينه بعد مدة معينة

 

( 2) عقد الإيجار عقد رضائي:- ينعقد بمجرد التراضي بين المؤجر والمستأجر ولا يشترط القانون لانعقاد أي شكل خاص فقد ينعقد شفاهة أو كتابة بعقد عرفي او رسمي

 

(3) عقد الإيجار عقد معاوضة : حيث ان كل من طرفى العقد يحصل على مقابل لما يلزم به فالمؤجر ينشئ للمستأجر حق الانتفاع بالعين المؤجرة ويحصل منه على الحق في اقتضاء الأجرة المقابلة لهذا الانتفاع

(4) عقد الإيجار عقد ملزم للجانبين : فالمؤجر يلتزم بتمكين المستاجر من الانتفاع وبما يتصل به من التزام بالتسليم أو بالضمان والمستأجر يلتزم بأداء الاجرة ورد العين بعد انتهاء الإيجار وباقي الالتزامات التي يرتبها العقد على عاتقه ويترتب على اعتباره ملزما للجانبين ان تطبق فيه أحكام الفسخ والدفع بعدم التنفيذ

( 5)عقد الإيجار من عقود المدة:- التي يعتبر الزمن فيها عنصرا جوهريا ويرتبط بكل من المنفعة والأجرة فالتزام المؤجر بتمكين المستاجر من الانتفاع بالعين المؤجرة والتزام المستأجر بالوفاء بالأجرة لا يمكن تحديد كم كل منهما إلا مقيسا بالزمن فالمنفعة تقل أو تكثر بحسب ما إذا قصر امد الإيجار أو طال والأجرة تحسب نظير المنفعة التي تتحقق في مدة معينة . 3= تمييز الإيجار عن غيره

من العقود :-

1- الإيجار والوديعة :- الوديعة عقد يلتزم به شخص المودع لديه ان يتسلم شيئا من شخص آخر المودع ليحفظه بأجر او بغير أجر ثم يرد الشيء نفسه عند انتهاء الوديعة ومن الواضح أن المقصود من هذا العقد يختلف اختلافا اساسيا عن المقصود بالإيجار وهوة تخويل الانتفاع بمقابل مما يستبعد كل خلط أو اشتباه بينهما في الصورة المعتادة لكل منهما ولكن بعض صور الودية تسمح بالأشتباه أو

 

الخلط منهما :-

( 1 ) أول هذه العقود

العقد الذي بمقتضاه يتعهد البنك لأحد عملائه بان يضع تحت تصرفه إحدى خزائنه ليحفظ فيها الأشياء الثمينة وهو ما يسمى إيجار الخزائن فهل يعتبر العميل مستأجرا للخزانة وتكون الأجرة هي ما يدفعه للبنك أم يعتبر مودعا للأشياء لدى البنك ويكون ما يدفعه مقابلا للحفظ ؟ تردد الفقه والقضاء بين الرأيين وكان الراجح إلى عهد قريب ان العقد إيجار للخزانة وذلك على اساس أن البنك يمكن العميل من الانتفاع بالخزانة ويقوم العميل بدفع أجره هذا الانتفاع للبنك وهذه هي مقومات الإيجار ومن ناحية اخرى لا تتوافر فيه عناصر الوديعة فالبنك لا يسلم ما يشعه العميل في الخزانة ولا يتعهد برده وقد لا يعلم عن محتوياتها شيئا . فهو يترك الخزانة تحت تصرف العميل فيسلمه مفتاحها ليضع فيه ما يشاء ويسترده كما يرد مما يعني أنه ليس هناك التزام بحفظ المحتويات على عاتق البنك . ولكن البعض يرى وهذا ما نرجحه ان تكييف العقد لا أهمية له فيما يتعلق بمعرفة نوع الحجز الذي يوقعه الدائن إذ يجب الاهتداء بالقواعد الخاصة بحجز ما للمدين لدى الغير لمعرفة ما إذا كانت علاقة البنك بعميله تسمح للدائن بتوقيع هذا الحجز أم لا أما الغرض من التكييف فهو الوصول إلى تطبيق القواعد التي وضعها المشرع لتحكم احد العقدين . ب= أما حفظ السيارات في حظيرة عامة جراج فقد ثار التساؤل عما إذا كان عقد إيجار لجزء من الحظيرة أو هو اتفاق على وديعة السيارة فيه والصورة المعتادة لهذا الاتفاق التي تجعل على صاحب الجراج ايواء السيارة وحفظها تكشف عن ان القصد الاساسي منه هو حفظ السيارة ولذلك يكون عقد وديعة او عقد حفظ ولو خصص للسيارة مكان معين توضح فيه ما دام صاحب الجراج يتحمل مسئولية حراستها .

 

(2) الإيجار والوكالة :-

الوكالة عقد بمقتضاه يلتزم الوكيل بأن يقوم بعمل قانوني لحساب الموكل وقد تكون بأجر او بغير أجر ومن هذا يتضح أنها تختلف تماما من الإيجار الذي يقصد به أن يمكن احد المتعاقدين الآخر من الانتفاع بشيء ولكن مع ذلك من الممكن ان يقع الاشتباه في صورة قليلة كما في حالة ما إذا اتفق شخص مع آخر على ان يعهد اليه بأملاكه جملة ليقوم بتأجيرها ثم يقتسم الأجرة مع المالك او يحصل منها على نسبة معينة . 3= الإيجار والعمل :- إذا تعاقدت شركة مركبات مع سائق على ان تعطيه مركبة يستغلها للنقل على أن يعطي للشركة جعلا معينا ويأخذ باقي الأرباح لنفسه فهل يعتبر هذا الاتفاق عقد عمل ويكون السائق عاملا لدى الشركة أو عقد إيجار يكون السائق مستأجر للمركبة ؟ يذهب القضاء الفرنسي إلى ان الاتفاق عقد عمل لأن صلة السائق بالشركة هي صلة التابع بالمتبوع ، وأجر السائق هو الفرق بين ايراد المركبة وما يدفعه السائق للشركة فهو أجر متغير وهذا جائز في عقد العمل ويترتب على أن الاتفاق عقد عمل أن القانون الخاص بمسئولية رب العمل عن اصابات العمل يسري في هذه الحالة فإذا اصيب السائق في اثناء عمله كان له الرجوع بتعويض على الشركة دون حاجة إلى أثبات تقصير في جانبها ,. وإذا أستأجر شخص مركبة بسائقها من صاحب مركبات لنقل امتعته فهل يعتبر العقد واقعا على عملية النقل أو على الانتفاع بالمركبة ؟ الظاهر أن العبرة بعملية النقل إذا كان السائق لا يزال في خدمة صاحب المركبات يتقاضى منه أجره فيكون العقد عقد مقاولة للنقل ويترتب على ذلك أنه إذا اصاب المركبة عطب في اثناء النقل لم يطالب مالكها من تعاقد معه بتعويض عن ذلك إلا إذا اثبت أن التلف كان بفعل هذا الأخير أما إذا بقيت المركبة والسائق عند المستأجر فترة من الزمن وأصبح السائق تابعا له يأخذ منه أجره فالاتفاق عقد عمل مع السائق وعقد إيجار بالنسبة إلى المركبة .

 

التنازل عن الإيجار ( الايجار من الباطن )

 

وقبل قيامك بالتنازل عن حقك في الإيجار يجب عليك الحصول على موافقة مالك العقار (أنظر “حقك في التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن” .لإيجار من الباطن .

 

مفهوم الإيجار من الباطن والتنازل عن الإيجار .

إذا اجر أ إلى ب ثم اجر ب إلى ج ، فهذا إيجار من الباطن ، أي في الإيجار من الباطن يوجد عقدان الأول بين المؤجر والمستأجر الأصلي والثاني بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن ، وقد يختلف العقدان عن بعضهما من حيث الشروط ( الأجرة – المدة ) أو الغرض ، وقد يتفق العقد الثاني مع العقد الأول ، فتكون الشروط واحدة في العقدين .أما التنازل عن الإيجار ، فيتحقق إذا اجر أ إلى ب وتنازل ب عن حقه إلى ج فيحل ج محل ب بجميع حقوقه والتزاماته ،أي يكون هناك عقد إيجار واحد هو العقد المبرم بين المؤجر والمستأجر الأصلي وحيث أن المستأجر تنازل عن الإيجار إلى ج ، فيحل ج محل ب في عقد الإيجار الأصلي بجميع شروطه وأوصافه .

حكم الإيجار من الباطن والتنازل عن الإيجار في القانون المدني .

الأصل / جواز الإيجار من الباطن والتنازل عن الإيجار بموجب المادة 775 من القانون المدني إذ نصت في فقرتها الأولى :(( للمستأجر أن يؤجر المأجور كله أو بعضه بعد قبضه أو قبله في العقار وفي المنقول ، وله كذلك أن يتنازل لغير المؤجر عن الإجارة كل هذا ما لم يقض الاتفاق أو العرف بغيره )) .

 

الاستثناء / الشرط المانع في عقد الإيجار .

1- المفهوم :هو الشرط الذي يمنع بمقتضاه المؤجر المستأجر من التصرف بحقه بإيجار من الباطن أو تنازل عن الإيجار.

2- الصيغة :قد يكون صريحا ، وقد يكون ضمنيا يستكشف من طبيعة العقد أو ظروف التعاقد خصوصا إذا كانت شخصية المتعاقد محل اعتبار .

3- الصور :اما ان يكون كلي او جزئي او معلق على موافقة المؤجر .

4- جزاء المخالفة :اما المطالبة بالتنفيذ العيني للعقد ، باعتبار الإيجار من الباطن أو التنازل عن الإيجار غير نافذ بحقه ، أو المطالبة بفسخ العقد لعدم تنفيذ المستأجر لالتزاماته في العقد بإخلاء المأجور من المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن أو المتنازل له ، مع المطالبة بالتعويض .

5- تعطيل الحكم :يتعطل حكم الشرط المانع طبقا للمادة 761 ف2 من القانون المدني ((.... إذا كان المأجور عقارا انشأ فيه مصنع أو متجر ، وأراد المستأجر أن يبيع الشئ المنشئ ، جاز للمحكمة بالرغم من وجود القيد المانع أن تحكم ببقاء الإيجار إذا قدم المشتري ضمانا كافيا ولم يلحق المأجور من ذلك ضرر )).

 

أثار الإيجار من الباطن.

تنشأ عن الإيجار من الباطن ثلاث علاقات قانونية هي:

 

أولا:علاقة المستأجر الأصلي بالمؤجر .

يحكم هذه العلاقة عقد الإيجار الأصلي وذلك طبقا لأحكام الفقرة الأولى من المادة 776 .وعلى هذا يبقى المستأجر الأصلي مسؤولا تجاه المؤجر عن الالتزامات التي ترتبت بذمته بمقتضى عقد الإيجار المبرم بينهما باستثناء الفرضين المنصوص عليهما في المادة 778 :

الفرض الأول – إذا صدر من المؤجر قبول صريح بالإيجار الثاني دون أن يبدي أي تحفظ بشأن حقوقه قبل المستأجر الأول .

الفرض الثاني – إذا استوفى المؤجر الأجرة مباشرة من المستأجر الثاني دون أن يبدي أي تحفظ بشأن حقوقه قبل المستأجر الأول .

ثانيا :علاقة المستأجر الأصلي بالمستأجر من الباطن .

1- يحكم هذه العلاقة عقد الإيجار الثاني طبقا للفقرة الأولى من المادة 776. وقد يكون العقد الثاني متفقا مع العقد الأول وقد يكون مختلفا من حيث :

أ- الأجرة يجوز أن تكون في العقد الثاني اقل أو أكثر من الأجرة في العقد الأول .

ب- المدة قد تكون اقصر وقد تكون أطول من المدة في العقد الأول، وفي الحالة الأخيرة يكون الإيجار موقوفا على إجازة المؤجر الأصلي .

ج- قد يكون الغرض من العقد الثاني مختلفا عن الغرض في العقد الأول ، فإذا كان ذلك جائزا بالنسبة للعقد الثاني ،إلا انه يعد بمقتضى العقد الأول إخلالا من المستأجر الأصلي بالتزامه بعدم استعمال العين المؤجرة في غير الغرض المقصود من الإيجار.

2- انقضاء العقد الأول يؤدي إلى انقضاء العقد الثاني .

ثالثا :علاقة المؤجر الأصلي بالمستأجر من الباطن .

الأصل / عدم وجود علاقة مباشرة بين المؤجر الأصلي والمستأجر من الباطن،لذا يكون الرجوع طبقا للقواعد العامة في الدعوى غير المباشرة .

الاستثناء / الرجوع المباشر .

 

ثالثا :علاقة المؤجر الأصلي بالمستأجر من الباطن .

الأصل / عدم وجود علاقة مباشرة بين المؤجر الأصلي والمستأجر من الباطن،لذا يكون الرجوع طبقا للقواعد العامة في الدعوى غير المباشرة .

 

الاستثناء / الرجوع المباشر .

1- أعطى المشرع بموجب الفقرة الثانية من المادة 776 من القانون المدني المؤجر الحق في الرجوع مباشرة على المستأجر الثاني بدين الأجرة بنصها :(( ومع ذلك يكون المستأجر الثاني ملزما بان يؤدي للمؤجر مباشرة ما يكون ثابتا في ذمته للمستأجر الأول وقت أن ينذره المؤجر ، ولا يجوز له أن يتمسك قبل المؤجر بما يكون قد عجله من الأجرة للمستأجر الأول ،ما لم يكن تعجيل الأجرة متمشيا مع العرف ومدونا بسند ثابت التاريخ )).

2- أعطى المشرع بموجب الفقرة الثانية من المادة 1374 المؤجر حق امتياز :

أ- على المنقولات أو المحصولات المملوكة للمستأجر من الباطن إذا اشترط المؤجر على المستأجر عدم الإيجار.

ب-على المبالغ المستحقة للمستأجر الأصلي في ذمة المستأجر من الباطن في حالة عدم اشتراط المنع من الإيجار.

 

الاستثناء / الرجوع المباشر .

1- أعطى المشرع بموجب الفقرة الثانية من المادة 776 من القانون المدني المؤجر الحق في الرجوع مباشرة على المستأجر الثاني بدين الأجرة بنصها :(( ومع ذلك يكون المستأجر الثاني ملزما بان يؤدي للمؤجر مباشرة ما يكون ثابتا في ذمته للمستأجر الأول وقت أن ينذره المؤجر ، ولا يجوز له أن يتمسك قبل المؤجر بما يكون قد عجله من الأجرة للمستأجر الأول ،ما لم يكن تعجيل الأجرة متمشيا مع العرف ومدونا بسند ثابت التاريخ )).

2- أعطى المشرع بموجب الفقرة الثانية من المادة 1374 المؤجر حق امتياز :

أ- على المنقولات أو المحصولات المملوكة للمستأجر من الباطن إذا اشترط المؤجر على المستأجر عدم الإيجار.

ب-على المبالغ المستحقة للمستأجر الأصلي في ذمة المستأجر من الباطن في حالة عدم اشتراط المنع من الإيجار.

 

وقبل مغادرتك العقار أطلب من مالك العقار أو الوكيل العقاري إزالة إسمك من عقد الإيجار وإضافة إسم المستأجر الجديد، ويتعيّن عليك أيضاً طلب معاينة العقار. ومالك العقار والوكيل العقاري غير ملزمين بالقيام بأي من هذه الأمور، ولكن من الجدير طلب ذلك لكي لا تكون مسؤولاً عن أية أضرار أو خسارة مالية تسبب بها المستأجر الجديد. وتنطبق نفس النصيحة على المستأجر الجديد لكي لا يكون مسؤولاً عن أضرار أو خسارة مالية تسبب بها المستأجر الأصلي

 

التنازل عن الإيجار والتأجير من الباطن .

التنازل عن الإيجارهو قيام المستأجر بتحويل كامل حقه في عقار مستأجر إلى شخص آخر. فمثلاً إذا قام مستأجر بتوقيع عقد الإيجار لمدة 12شهراً ولكن قرر ترك العقار بعد 6أشهر، يمكنه إيجاد شخص آخر للإنتقال إلى العقار والحلول مكانه في عقد الإيجار. ويحلّ المستأجر الجديد مكان المستأجر الأصلي ويقوم بدفع الإيجار مباشرة إلى مالك العقار، وتكون لديه كافة حقوق ومسؤوليات المستأجر الأصلي

 

مسألة التنازل عن عقد الإيجار وكذا الإيجار من الباطن من الأمور الشائكة حيث يعتبرها البعض حقل ألغام بين المالك والمستأجر، ما يؤدى معه إلى إقامة ملايين الدعاوى فى المحاكم المدنية من جراء المشاكل والخلافات التي تقع بين الطرفين، وذلك لعدم معرفة كل منهما حقوقه وواجباته تجاه الآخر.

والتنازل عن الإيجار من الناحية العملية هو قيام «المستأجر» بتحويل كامل حقه في عقار ما إلى شخص آخر، بحيث إذا قام بتوقيع عقد الإيجار لمدة 12 شهراً - على سبيل المثال - ولكن قرر ترك العقار بعد 6 أشهر فقط، فيمكنه إيجاد شخص آخر يحل محله بالعقار أو الوحدة، على أن يقوم بسداد الإيجار مباشرة إلى مالك العقار، وتكون لديه كافة حقوق ومسؤوليات المستأجر الأصلي.

 

يلقى " أيمن محمد عبداللطيف " الضوء على إشكالية التنازل عن عقد الإيجار والإيجار من الباطن التى تشغل بال ملايين المصريين سواء ملاك أو مستأجرين، وهو «هل للمستأجر فى عقود الإيجار الخاضعة للقانون المدني الحق في التنازل عن الإيجار، ونقل العين من الباطن إلى آخر إذا كان العقد يخضع للقانون القديم أو الجديد ما لم ينص العقد على ذلك؟» - بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض أشرف سعيد فرحات.

 

فى البداية، يختلف التنازل عن عقد الإيجار والإيجار من الباطن من الناحية العملية والقانونية فيما إذا كان العقد يخضع للقانون القديم أو الجديد كالتالي:

 

فيما يخص العقود القديمة

فيما يخص العقود القديمة: وهي العقود المحررة قبل 31/1/1996 والأصل فيها أنه لا يجوز التنازل عن عقد الإيجار أو التأجير من الباطن إلا إذا كان مسموح به في العقد أو بموافقة كتابية من المالك إذا كان غير مسموح به في العقد.

 

فيما يخص العقود الجديدة

فيما يخص العقود الجديدة: وهي العقود المحررة بعد 31/1/1996 والأصل فيها أنه يجوز التنازل عن عقد الإيجار والإيجار من الباطن والعقود المطبوعة الآن يوجد بها بند السماح للمستأجر بالتنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن فإذا رفض المالك ذلك يقوم بشطب هذا البند أثناء تحرير العقد مع المستأجر وهنا لا يجوز للمستأجر التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن إلا بموافقة كتابية من المالك ولكن إذا لم يقم المالك بشطب هذا البند يحق للمستأجر التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن.

تنص المادة593 من القانون المدني على أن: "للمستأجر حق التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن، وذلك عن كل ما أستأجره أو بعضه، ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك".ويخلص من النص المتقدم الذكر أن كل مستأجر له الحق في التنازل عن الإيجار للغير وفي الإيجار من الباطن، ما لم يوجد شرط في العقد يمنعه من ذلك. (المرجع: "الوسيط في شرح القانون المدني" – للدكتور/ عبد الرزاق أحمد السنهوري – الجزء السادس – بند454 – صـ620).هذا وقد جرى قضاء محكمة النقض على أنه: "جرى التقنين المدني على أن حق المستأجر المتولد من عقد الإيجار في الانتفاع بالشيء المؤجر، بوصفه من الحقوق المالية، يقبل التعامل فيه سواء بالنزول عن إلى الغير كلاً أو جزءاً، مدة الإيجار كلها أو بعضها، بمقابل أو بدونه، أو بتأجيره إلى الغير (من الباطن) لقاء أجرة على ذات النحو المتقدم، وذلك ما نصت عليه صراحة المادة593 من القانون المدني بقولها "للمستأجر حق التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن، وذلك عن كل ما أستأجره أو بعضه، ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك، دلالة على أن المنع من هذه التصرفات هو استثناء من الأصل لا يقوم إلا بالاتفاق عليه بين المؤجر والمستأجر". (نقض مدني في الطعن رقم225 لسنة47 قضائية – جلسة20/1/1979).كما قضت محكمة النقض بأن: "التأجير من الباطن عقد يؤجر المستأجر بموجبه منفعة الشيء المؤجر المخولة له بوصفه مستأجراً إلى آخر مقابل أجرة يحصل عليها منه فإن الإيجار من الباطن يعتبر صورة من صور انتفاع المستأجر الأصلي بالشيء المؤجر". (نقض مدني في الطعن رقم305 لسنة49 قضائية – جلسة1/12/1979 مجموعة المكتب الفني – السنة30 – الجزء3 – صـ132 – فقرة2).ولكن لا يتحتم أن يكون الشرط المانع مذكوراً صراحة في عقد الإيجار، بل يجوز استخلاصه ضمناً من الظروف الملابسة. وقد كان المشروع التمهيدي لنص المادة593 من القانون المدني يتضمن عبارة في هذا المعنى تجري على الوجه الآتي: "وقد يستفاد هذا الاتفاق من الظروف"، فحذفت هذه العبارة في لجنة مجلس الشيوخ "اكتفاء بالقواعد العامة".(مجموعة الأعمال التحضيرية – الجزء الرابع – صـ558 :560).فمثلاً: إذا أجر المؤجر العين لمستأجر لاعتبارات شخصية فيه، فلا يجوز للمستأجر هنا أن يؤجر من الباطن أو يتنازل عن الإيجار، حتى ولو لم يكن منصوصاً صراحة في عقد الإيجار على منعه من ذلك، لأن عقد إيجاره مبني على اعتبارات شخصية في المستأجر.وكذلك في "المزارعة" لا يجوز للمستأجر التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن إلا برضاء المؤجر (المادة625 مدني) لأن المزارعة قد نظر فيها إلى شخص المزارع. (وسيط السنهوري – المرجع السابق – بند455 – صـ621 وما بعدها).علماً بأن هذا الاستثناء غير متحقق في حالتنا الماثلة لكون التأجير لم يراع فيه شخص المستأجر حيث تمت التأجير عن طريق المزاد العلني.فروض في حالة وجود الشرط المانع في العقد:وسواء كان الشرط المانع صريحاً أو ضمنياً (مستفاد من الظروف الملابسة)، فالقاعدة أن هذا المنع استثنائي فلا يجوز التوسع في تفسيره، ولا تقيد حرية المستأجر في التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن إلا بالقدر المنصوص عليه في العقد. ويترتب على ذلك ما يلي:1- أنه يجوز للمستأجر – بالرغم من وجود الشرط المانع – أن يدخل معه شركاء في استغلال العين المؤجرة (تكوين شركة في العين المؤجرة) ما داموا غير مستأجرين من الباطن.2- ولا يجوز للمؤجر أن يتعسف في التمسك بالشرط المانع، فإذا تعذر على المستأجر الانتفاع بالعين المؤجرة بنفسه، واضطر إلى إيجارها من الباطن أو التنازل عن إيجارها للغير، فلا يجوز للمؤجر أن يتمسك بالشرط المانع إذا لم يكن له أية مصلحة في تنفيذه، وإلا كان هذا تعسفاً منه في استعماله حقه.3- ويجوز للمؤجر أن يتنازل عن الشرط المانع، صراحة أو ضمناً، ويعد من قبيل التنازل الضمني عن التمسك بالشرط المانع: قيام المؤجر الأصلي بقبول الأجرة مباشرة من المستأجر من الباطن وبدون أي تحفظ، أو أن يقوم المؤجر الأصلي بمطالبة المستأجر من الباطن بالأجرة مباشرة (ولو من أجل استيفاء دين أجرة مستحقة على المستأجر الأصلي)، أو حتى سكوته مدة طويلة دون اعتراض مع علمه اليقيني بقيام المستأجر الأصلي بتأجير العين المؤجرة للغير من الباطن. فإذا ما حصل التنازل من المؤجر عن الشرط المانع، صراحة أو ضمناً، لم يعد له حق بعد ذلك في أن يطلب فسخ الإجارة لهذا السبب.

(وسيط السنهوري ..المرجع السابق – بند456 – صـ622 وما بعدها).هذا، وقد قضت محكمة النقض بأنه: "المُقرر في قضاء هذه المحكمة أن مفاد المادتين596 و597 من القانون المدني أنه في الإيجار من الباطن تبقى العلاقة بين المؤجر والمستأجر الأصلي خاضعة لأحكام عقد الإيجار الأصلي، فيطالب كل منهما الآخر بحقوقه بمقتضى هذا العقد، ويسرى على العلاقة بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن أحكام عقد الإيجار من الباطن ولا ينشئ هذا العقد الأخير علاقة مباشرة بين المستأجر من الباطن والمؤجر الأصلي إلا في شيء واحد هو الأجرة، فيكون المستأجر من الباطن ملزماً بأن يؤدى للمؤجر مباشرة ما يكون ثابتاً في ذمته للمستأجر الأصلي من الأجرة وقت إنذار المؤجر له عن المدة التي تلحق الإنذار على نحو ما فصلته المادة597 من ذلك القانون، ولا ينشئ عقد الإيجار من الباطن علاقة مباشرة بين المؤجر الأصلي وبين المستأجر من الباطن إلا إذا قبل المؤجر الأصلي الإيجار من الباطن دون تحفظ أيضاً". (نقض مدني في الطعن رقم851 لسنة43 قضائية – جلسة15/6/1977 مجموعة المكتب الفني – السنة28 – الجزء1 – صـ1446 – فقرة2).كما قضت محكمة النقض بأن: "قبض المالك للأجرة من المستأجر من الباطن لا يعد بمثابة إقرار منه يقوم مقام الإذن الكتابي الصريح إلا إذا كان مباشراً وغير مقترن بأي تحفظ فإن لم يكن كذلك فإنه على العكس يتضمن جحداً لعقد الإيجار من الباطن". (نقض مدني في الطعن رقم108 لسنة52 قضائية – جلسة28/4/1983 مجموعة المكتب الفني – السنة34 – الجزء1 – صـ1073 – فقرة6).علماً بأن الهيئة قد قامت بمطالبة المستأجرين من الباطن بأجرة العين المؤجرة، وطلبت منهم التعامل معها وحدها من دون المستأجر الأصلي، وحصلت الأجرة بالفعل من بعض المستأجرين من الباطن. وهذا المسلك من جانبها قد يفسر على أنه قبول ضمني منها بالتأجير من الباطن كما قد يعد بمثابة تنازل عن التمسك بالشرط المانع، في حالة وجود هذا الشرط أصلاً.حالات فسخ أو إنهاء العقد:وهدياً بما تقدم، سيكون من الصعوبة بمكان توجيه دعوى فرعية بفسخ عقد الإيجار استناداً إلى قيام المستأجر بتأجير العين المؤجرة للغير من الباطن، وفي حالة توجيه مثل هذه الدعوى فلن تكون محتملة الكسب.ولكن إذا كانت الهيئة ترغب في فسخ العلاقة التعاقدية مع المستأجر، وفي حالة ما إذا كان المستأجر قد تأخر عن سداد أجرة العين المؤجرة، فيمكن للهيئة في هذه الحالة إنذاره بالسداد وفي حالة عدم السداد تعرض الأمر على لجان التوفيق في المنازعات طبقاً للقانون رقم7 لسنة2000، ومن ثم تقيم دعوى ضد المستأجر الأصلي في مواجهة المستأجر من الباطن بطلب فسخ عقد الإيجار الأصلي لعدم سداد الأجرة طبقاً للمبادئ العامة في القانون المدني.وإذا رغبت الهيئة في إنهاء العقد، وفي حالة ما إذا كان العقد أو قائمة شروط دخول المزاد قد حددا مدة العقد، فينتهي العقد بانتهاء مدته دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار طبقاً لنص المادة598 من القانون المدني.أما إذا كان العقد، أو قائمة شروط دخول مزاد التأجير، لم يحدد مدة معينة لعقد الإيجار، فتعتبر مدة العقد هي المدة المحددة لدفع الأجرة، فيحق للمؤجر إنذار المستأجر بانتهاء العقد مع مراعاة المواعيد المنصوص عليها في المادة563 من القانون المدني، ثم تعرض الأمر على لجان التوفيق ثم تقيد الدعوى بالمحكمة المختصة. ويفضل في حالة إقامة الدعوى – خصوصاً دعوى الإنهاء – أن تقام مستقلة (ولها ملف تحت الرفع بالفعل)، وليس توجيه دعوى فرعية في الدعوى الأصلية المقامة من المستأجر الأصلي ضد المستأجر من الباطن لعدم سداده الأجرة، لوجود شبهة عدم الارتباط بينهما.مع ملاحظة أن إقامة الدعوى ستكون ضد المستأجر الأصلي وفي مواجهة المستأجر من الباطن، فالخصومة ستكون ضد الاثنين وليست لصالح أحدهما ضد الآخر. حيث أنه من المُقرر قانوناً أنه بانقضاء عقد الإيجار الأصلي ينقضي بقوة القانون عقد الإيجار من الباطن، وفي حالة صدور حكم للصالح وتنفيذه فالهيئة وشأنها في إعادة تأجير من جديد طبقاً للقواعد المتبعة في هيئة الأوقاف.فمن المقرر في قضاء النقض أن: "عقد الإيجار من الباطن يرد على حق المستأجر الأصلي في الانتفاع بالعين المؤجرة، مما مفاده انقضاء هذا العقد حتما بانقضاء عقد الإيجار الأصلي ولو كان قائماً بحسب الشروط التي اشتمل عليها، لا يغير من ذلك علم المستأجر من الباطن أو عدم علمه بسبب انقضاء عقد الإيجار الأصلي". (نقض مدني في الطعن رقم538 لسنة47 قضائية – جلسة30/11/1981 مجموعة المكتب الفني – السنة32 – الجزء2 – صـ2179 – فقرة3).ويجب ألا يتوقع المستأجر من الباطن أي مساندة له من هيئة الأوقاف المؤجرة الأصلية، وليس له أن يطالب الهيئة بالتعاقد معه مباشرة وتجاهل المستأجر الأصلي، حيث أن عقد المستأجر الأصلي ما زال سارياً لم ينته ولم يفسخ بعد، ولا يجدي المستأجر من الباطن التذرع بأن المستأجر الأصلي محظور عليه التأجير من الباطن، حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أنه: "إذ كان الإيجار من الباطن هو إيجار جديد يعقد بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن، ويرد على حق الأول في الانتفاع بالعين، وهو الذي يحكم العلاقة بين طرفيه حتى ولو تم هذا العقد خلافاً لنص مانع متفق عليه في الإجارة الأصلية المبرمة بين المؤجر والمستأجر الأصلي وحتى و لو كانت شروطه مغايرة لشروطها، ويتعين على المستأجر من الباطن تبعاً لذلك أن يوفي بالتزاماته قبل المستأجر الأصلي ما دام هذا الأخير من جانبه قد نفذ التزاماته، ولا يحق للأول أن يتمسك قبله بأنه ممنوع من التأجير من الباطن، لما كان ذلك وكان الطاعن لم يدع أن المطعون عليه قد أخل بالتزاماته تجاهه ومنها تمكينه من الانتفاع بالمكان المؤجر، فيكون غير منتج إدعاء الطاعن أن عقد الإيجار الأصلي يتضمن منعاً من التأجير من الباطن بفرض صحة هذا الإدعاء، ولا يسوغ له التحلل من التزاماته الناشئة عن الاتفاق المبرم بينه وبين المطعون عليه". (نقض مدني في الطعن رقم851 لسنة43 قضائية – جلسة15/6/1977 مجموعة المكتب الفني – السنة28 – الجزء الأول – صـ1446 – فقرة1)..

**************

راجع د.عبد الرزاق السنهوري – الوسيط في شرح القانون المدني-ج6- مج 1- ص-661 وما بعدها، د.جعفر ألفضلي– الوجيز في العقود المدنية– ص-273 وما بعدها ،د. سعيد مبارك ود. صاحب عبيد الفتلاوي ود.طه الملاحويش– الموجز في العقود المسماة- ص-319 وما بعدها .

 

المادة المعروضة اعلاه هي مدخل الى المحاضرة المرفوعة بواسطة استاذ(ة) المادة . وقد تبدو لك غير متكاملة . حيث يضع استاذ المادة في بعض الاحيان فقط الجزء الاول من المحاضرة من اجل الاطلاع على ما ستقوم بتحميله لاحقا . في نظام التعليم الالكتروني نوفر هذه الخدمة لكي نبقيك على اطلاع حول محتوى الملف الذي ستقوم بتحميله .

الرجوع الى لوحة التحكم

وللحديث بقية ،، يتبع ،،،، أيمن محمد عبداللطيف

 

  • Currently 0/5 Stars.
  • 1 2 3 4 5
0 تصويتات / 67 مشاهدة
نشرت فى 7 مايو 2020 بواسطة elhaisha

ساحة النقاش

محمود سلامة محمود الهايشة

elhaisha
محمود سلامة الهايشة - باحث، مصور، مدون، قاص، كاتب، ناقد أدبي، منتج ومخرج أفلام تسجيلية ووثائقية، وخبير تنمية بشرية، مهندس زراعي، أخصائي إنتاج حيواني أول. - حاصل على البكالوريوس في العلوم الزراعية (شعبة الإنتاج الحيواني) - كلية الزراعة - جامعة المنصورة - مصر- العام 1999. أول شعبة الإنتاج الحيواني دفعة »

ابحث

تسجيل الدخول

عدد زيارات الموقع

1,828,121