محمد على للتنمية البشرية

اعداد البرامج ودراسات الجدوى والاستشارات القانونية فى الجودة والاعتماد

- 1لماذا تقدمت الحكومة بهذا القانون فى هذا التوقيت ؟

تقدمت الحكومة بهذا القانون فى هذا التوقيت لأنه لا يضيف أعباء جديدة على محدودي ومتوسطى الدخل . فضلاً عن أنه يعتمد على فلسفة تحميل القادر بعبء الضريبة لصالح غير القادر أى إرساء مبدأ العدالة الضريبية والمساواة الذى كفله الدستور وهذا التوقيت بالذات لأن هناك خطة موضوعة من قبل الدولة للإصلاح الضريبى نفذ منها الجزء الخاص بتشريعات الضرائب على الدخل والجمارك ثم قانون الضريبة على العقارات المبنية وباقى التشريعات تلى ذلك فى حينها .



2-ما هى مشاكل القانون الحالى ؟

القانون 56 لسنة 1954 توجد به تشوهات عديدة منها على سبيل المثال لا الحصر أنه يفرض داخل كردونات المدن المعتمدة منذ 1884 وعلى البلاد الواردة بالجدول المرافق له وكان نتيجة ذلك أن هناك ما يقرب من 60% من العقارات المبنية الموجودة على أرض مصر لا تخضع لهذا القانون مما لا يحقق معه مبادئ العدالة والمساواة بين المواطنين فى الحقوق والالتزامات .
كما أن هناك تدخلات كثيرة من تشريعات لا علاقة لها بالضريبة قررت بعض الإعفاءات جعلت فى العقار الواحد وحدات معفاة أحدث وعقارات غير معفاة أقدم منها فى تاريخ الإنشاء .
فضلاً عن تعدد الشرائح وفقاً للقيمة الايجارية للحجرة بالوحدة وتتراوح ما بين 10% وحتى 40% من القيمة الايجارية مع التمييز بين سعر الضريبة للسكنى وغير السكنى دون مبرر .
وجود مشاكل كثيرة فى التطبيق العملى للقانون الحالى وزاد من صعوبة التنفيذ تعدد التشريعات التى تناولت نفس موضوع الضريبة . مع طول الفترة الزمنية منذ القانون الفارض للضريبة 56 لسنة 1954 .


3- ما هى فلسفة القانون الجديد ؟

1 - إدماج منظومة التشريعات الضريبية ذات العلاقة بالضريبة العقارية ضمــن المنظومة العامة لقوانين الضرائب والتى استهدفت الحكومة إجراء بعض الإصلاحات بها لتواكب التطورات الاقتصادية المحلية والعالمية .
2 - تدعيم مبدأ المساواة الذى كفله الدستور مع تحقيق العدالة الضريبية .
3 - تلافى مشاكل التطبيق العملى للقوانين الحالية وإيجاد جسر من الثقة المتبادلة بين المكلف بالضريبة وجهة ربط وتحصيل الضريبة .
4 - معالجة التشوهات الموجودة بالتشريعات ذات العلاقة بتلك الضريبة .
5 - مراعاة البعد الاجتماعي والاقتصادي والإنسانى للمكلفين بأداء الضريبة وتعظيم موارد الدولة عند تحديد سعر الضريبة وترشيد الإعفاء منها .


4- ما هو الفرق بين القانون السابق والقانون الحالى ؟

فى القانون السابق كانت تفرض الضريبة على المدن الواردة بالجدول المرفق بالقانون فقط مع إعادة الحصر والتقدير كل عشر سنوات واحتساب الضريبة بسعر يتراوح ما بين 10% ، 40% من القيمة الايجارية بعد خصم 20% مقابل تكاليف الصيانة . مع حد إعفاء (18 جنيه ) كقيمة ايجارية لجملة عقارات الممول فى السنة مع تدخل العنصر البشرى وخاصة ممثلى جهة ربط وتحصيل الضريبة فى اللجان عند تحديد وعاء الضريبة .
أما القانون الجديد فإنه يطبق على جميع العقارات الموجودة على أرض مصر ويعاد التقدير كل خمس سنوات مع إحتساب الضريبة بسعر موحد 10% من القيمة الايجارية بعد خصم 30% مصاريف للسكنى ، 32% لغير السكنى وإعفاء الـ 6000 جنيه الأولى من القيمة الايجارية من الضريبة وإخضاع ما زاد عن ذلك للضريبة . وكذا تقليص دور العنصر البشرى فى تحديد القيمة الايجارية ( وعاء الضريبة ) .


5- ما هى العقارات التى ستتحمل بالضريبة فى القانون الجديد ؟

جميع العقارات التى ستخضع لأول مرة للضريبة العقارية ستخضع لهذا القانون وهى التى لم يسبق تسجيلها بسجلات ودفاتر الضرائب العقارية وكذا العقارات الخاضعة لأحكام القانون المدنى فى علاقتها الايجارية بين المالك والمستأجر والغير سكنى . وذلك عدا ما قرر المشرع فى هذا القانون عدم خضوعه للضريبة وبمراعاة حالات الإعفاء التى تقررت لبعض العقارات ذات الطبيعة الخاصة من حيث الاستغلال أو التى تقل قيمتها الايجارية السنوية عن 6000 جنيه .
وتجدر الإشارة إلى أن الإيجارات والإعفاءات السابق تقديرها بموجب القوانين المنظمة لتحديد الأجرة مثل القانونين 49 لسنة 1977 ، 136 لسنة 1981 وما قبلهما سوف تسرى فى ظل هذا القانون إلى أن تنقضي العلاقة الايجارية بإحدى الطرق القانونية .


6- ماذا يقصد بالعقار فى القانون ؟ هل هو المبنى بالكامل أما كل وحدة سكنية فيه ؟

المقصود بالعقار فى القانون هو كل وحدة سكنية أو غير سكنية فى المبنى وليس المبنى بالكامل .


7- ما هى نسبة الضريبة فى القانون الجديد ؟

نسبة الضريبة فى القانون الجديد 10% من القيمة الايجارية السنوية بعد استبعاد 30% بالنسبة للسكنى ، 32% للغير سكنى مقابل تكاليف وصيانة وبمراعاة حد الإعفاء 6000 جنيه المقرر للسكن .


8- كيف يتم حساب العبء الضريبى فى القانون الجديد ؟

يتم حساب العبء الضريبى فى القانون الجديد على النحو التالى : -
أ - تحديد القيمة الرأسمالية للعقار ، والتى تبلغ 60% من القيمة السوقية له .
ب - تقدير القيمة الايجارية السنوية للعقار ، والبالغة 3% من القيمة الرأسمالية له .
جـ- تقدير وعاء الضريبة ، من خلال استبعاد نسبة 30% من القيمة الايجارية السنوية للعقار مقابل مصاريف الصيانة التى يتكبدها المالك .
ء - استبعاد حد الإعفاء المقرر فى القانون للسكنى والبالغ 6000 جنيه سنوياً .
هـ- تطبيق سعر الضريبة البالغ 10% من القيمة الايجارية السنوية الصافية ، التى تم التوصل إليها من الخطوة السابقة .


9- هل هناك حدود للإعفاء فى هذا القانون ؟

نعم يوجد حد للإعفاء فى هذا القانون حيث تضمنت المادة
(18) منه إعفاء من الضريبة لكل وحدة فى عقار مستعملة فى أغراض السكن تقل قيمتها الايجارية السنوية عن
( 6000 جنيه ) على أن يخضع ما زاد للضريبة .


10- ما هى الإعفاءات التى أبقى عليها القانون الجديد ؟

أبقى القانون الجديد على الإعفاءات المقررة للعقارات المبنية الخاضعة لنظم تحديد الأجرة وفقاً لأحكام القانونيين رقمى 49 لسنة 1977 ، 136 لسنة 1981 والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما إلى أن يعاد التقدير لتلك العقارات فور انقضاء العلاقة الايجارية بإحدى الطرق القانونية .
بالإضافة لبعض الإعفاءات النوعية لبعض العقارات كمقار الأحزاب والنقابات ومراكز الشباب والرياضة .............. الخ .


11- ما هى العقارات المعفاة من هذه الضريبة ؟

بخلاف الإعفاء للوحدات السكنية التى تقل قيمتها الايجارية عن 6000 جنيه تعفى أيضا : -
1 - الأبنية المملوكة للجمعيات والمنظمات العمالية المسجلة والمخصصة لمكاتب إداراتها .
2 - المؤسسات التعليمية والمستشفيات والمستوصفات والملاجىء والمبرات .
3 - المقار المملوكة للأحزاب السياسية والنقابات المهنية .
4 - الأحواش ومبانى الجبانات .
5 - أبنية مراكز الشباب والرياضة.
6 - الأبنية المملوكة للجهات الحكومية الأجنبية بشرط المعاملة بالمثل .
7 - العقارات المخصصة لمنفعة الأراضي الزراعية المحيطة بها .
8 - الدور المخصصة لاستخدامها فى مناسبات اجتماعية دون استهداف الربح .


12- من هو المكلف بأداء الضريبة فى هذا القانون ؟ هل هو المالك أم المستأجر ؟

المكلف بأداء الضريبة كما عرفه القانون فى المادة (2) هو مالك العقار المبنى أو من له عليه حق عينى بالانتفاع أو بالاستغلال ، سواء كان شخصاً طبيعياً أو اعتبارياً ، ويكون الممثل القانونى للشخص الاعتباري أو للشخص الطبيعي غير كامل الأهلية مكلفاً بأداء الضريبة نيابة عن من يمثله . وعلى ذلك فإن المستأجر غير مكلف بأداء الضريبة ولكن فى حالة امتناع المالك عن السداد يكون المستأجر مسئول بالتضامن مع المالك فى سدادها فى حدود الأجرة المستحقة عليه للمالك وايصال السداد يعد ايصالاً للأجرة المدفوعة من المستأجر للمالك .


13- ما هو موقف المالك المقيم فى عقاره من هذا القانون ؟

القانون لم يفرق بين المالك المقيم فى عقاره والمالك المؤجر للعقار ملكه للغير – وفى حالة إقامة المالك فى عقار ملكه لا يخرج موقفه عن أحد الفروض الآتية : -
1 - مالك مقيم فى عقار ملكه فى ظل قوانين سابقة ومحدد له قيمة ايجارية ومستفيد من إعفاءات مقررة وفقاً لتلك القوانين فيظل مستفيد منها إلى أن يتصرف فى العقار أو يقوم بتأجيره للغير فيخضع فى هذه الحالة للقانون الجديد .
2 - مالك مقيم فى عقار وخضع فعلاً لأحكام القانون الجديد وقدرت له قيمة إيجارية تقل عن 6000 جنيه فى السنة فإنه معفى من أداء الضريبة .
3 - مالك مقيم فى عقار خاضع لأحكام القانون الجديد وزادت القيمة الايجارية التى حددتها اللجان المختصة عن حد الإعفاء 6000 جنيه فإن ما زاد عن حد الإعفاء سوف يخضع للضريبة بنسبة 10% .

14- ما هو موقف من يملك منزل عائلى له ولأولاده من هذه الضريبة ؟

من يملك منزل عائلى له ولأولاده وثابت ملكيته له فقط فإذا كان هذا العقار وحدة سكنية واحدة وخضع للقانون الجديد سوف يحاسب ضريبياً عنه كوحدة سكنية واحدة بمراعاة حد الإعفاء 6000 جنيه .
أما إذا كان المنزل عبارة عن عدد من الوحدات السكنية فتحاسب ضريبياً كل وحدة على حدة بمراعاة حد الإعفاء لكل وحدة (6000 جنيه ) .


15- ما هو وضع من يمتلك أكثر من عقار ؟

إذا كانت العقارات متعددة الوحدات أو كل عقار وحدة سكنية أو غير سكنية فقط فيحاسب ضريبياً عن كل وحدة على حدة وتستفيد كل وحدة بحد الإعفاء (6000 جنيه ) عدا غير السكنى .


16- ما هو وضع العقارات المؤجرة بإيجارات قديمة ؟

العقارات المؤجرة بإيجارات قديمة خضعت من قبل لأحكام القانون 56 لسنة 1954 وتعديلاته وتمتعت بالإعفاءات التى قررتها قوانين تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر كالقانون 49 لسنة 1977 ، 136 لسنة 1981 وما قبلهما ومن ثم تسرى القيمة الايجارية والإعفاءات السابقة تقديرها لها وتمتعها بها عليها فى ظل العمل بالقانون الجديد إلى تنقضى العلاقة الايجارية بإحدى الطرق القانونية .


17- هل تخضع لهذه الضريبة الوحدات السكنية التى تتولى بناؤها جمعيات تعاونية ؟

جميع العقارات خاضعة للضريبة ومربوطة بها عدا ما حدده المشرع وقرر عدم خضوعه أو إعفاؤه من الضريبة . وطالما أن الوحدات التى قامت ببنائها الجمعيات التعاونية للسكنى فهى خاضعة للضريبة وبالنسبة لقيمتها الايجارية فإنه يمكن أن تستفيد من حد الإعفاء إذا قل الايجار السنوى للوحدة عن 6000 جنيه وما زاد يخضع للضريبة .


18- هل ستخضع للضريبة تلك الوحدات التى لم يكتمل بناؤها ولا زالت تحت الإنشاء ؟

حدد المشرع فى المادة (8) من القانون العقارات المبنية التى تفرض عليها الضريبة سواء كانت تامة ومشغولة أو تامة وغير مشغولة أو مشغولة على غير إتمام . وطالما أن الوحدة لازالت تحت الإنشاء ولم تشغل فإنه لا تفرض عليها الضريبة .


19- هل تخضع للضريبة الوحدات السكنية غير المشغولة ؟

نص المشرع صراحة على فرض الضريبة على الوحدات التامة وغير مشغولة .


20- ما هو موقف العقارات التى يتم ايجارها مفروشة ويتم سداد ضريبة دخل عن ايجارها ؟

هذه الوحدات المفروشة إذا ما زادت قيمتها الايجارية السنوية التى قدرتها اللجان عن 6000 جنيه فإن ما زاد يخضع للضريبة وطبقاً للمادة (45) من قانون الدخل الصادر بالقانون 91 لسنة 2005 المعدلة وفقاً لهذا القانون تستنزل الضريبة على العقارات المبنية التى سددها الممول من ضريبة الدخل إذا كانت أقل من ضريبة الدخل .


21- ما هو موقف الأراضى الفضاء المسورة من هذه الضريبة ؟

طبقاً لأحكام البند (ب) من المادة (9) من القانون فإن الأراضى تعتبر فى حكم العقارات المبنية ومن ثم تخضع للضريبة إذا كانت مستغلة سواء كانت ملحقة بالمبانى أو مستقلة عنها ، مسورة أو غير مسورة .


22- ما هو موقف الحدائق والأراضى الملحقة بالعقارات من هذه الضريبة ؟

الحدائق والأراضي الملحقة بالعقارات تعد من العوامل المؤثرة فى تحديد القيمة الايجارية السنوية لوحدات العقار وتراعيها اللجان عند تحديد القيمة الايجارية ( وعاء الضريبة ) أما إذا كانت مستغلة سواء كانت ملحقة بالمبانى أو مستقلة عنها بأى نوع من أنواع الاستغلال فتخضع بذاتها للضريبة .


23- هل تخضع لهذه الضريبة الوحدات المستخدمة فى أغراض تجارية أو صناعية ؟

نعم الوحدات المستخدمة فى أغراض تجارية أو صناعية تخضع للضريبة بسعر 10% بعد خصم نسبة 32% مقابل مصاريف صيانـة وبدون تمتع بالإعفاء المقرر (6000 جنيه ).


المصدر: قانون الضريبة العقارية رقم 196لسنه2008
mamacom

شكرالمرورك مع اطيب التمنيات

محمد على تنمية بشرية (اعداد البرامج ودراسات الجدوى)

mamacom
مصلحة.الضرائب.المصريه .العريش.شمال.سيناء محاسب.قانونى.دراسات.جدوى. »

ابحث

تسجيل الدخول

عدد زيارات الموقع

448,663